서류로 소득을 증방하기 어려울 때 추정소득을 이용한다. 이건 본인이 좀 노력을 해야된다. 소득은 실시간으로 반영되는게 현실적으로 어렵다. 이 사실을 먼저 숙지해야된다. 소득 종류가 엄청 다양한데 어떤건 실시간으로 반영되기도 하고 그렇지 않기도 한다. 소득 성격에 따라 달라진다.
DSR계산 현실
DSR을 결정하는건 국가가 아니고 은행이다. 국가가 DSR 40%로 규제를 했지만 은행이 그걸 철저하게 지킬 수 없는게 현실이다. 왜냐하면 소득을 실시간으로 반영하지 못하기 때문이다. 심지어 DSR 계산법도 계속 바뀐다.
그러니까 은행 입장에서는 나중에 감사나오면 털릴 수 있으니까 39.9%에 딱 맞춰서 승인을 해주는게 아니고 약간 보수적으로 잡는다.
정부, 은행, 소득 간에 100% 매칭되는 시스템이 나온다고 하면 그 때는 또 모르겠다만 지금은 서로간에 괴리가 있다.
A은행에 갔을 때는 대출이 안되었는데 B은행에 갔더니 대출이 되는 경우가 있다는 것이다. 직원마다 DSR 계산 방법도 다르다.
가장 정확하게 계산하는 방법은 여러 은행을 돌아보든지 아니면 대출중개인한테 수수료주고 알아서 해달라고 하는 것이다.
소득 종류
DSR 계산을 할 때 연소득을 입력해야되는데, 연소득은 크게 증빙소득과 추정소득 2가지로 나뉜다. 서류만 가지고 소득을 증비하기 어려울 때는 추정소득을 이용한다. 추정소득 안에는 인정소득과 신고소득 2가지로 구분된다.
소득이 일정치 않은 농축임업인
농촌진흥청의 자료를 활용해 최근 3년 평균 소득에서 경영비를 뺀 차액을 반영한다.
소득이 일정치 않은 어업인
위판금액에서 최근 3년간 어업평균소득율을 곱하면 된다. 위판금액은 국세청에서 발급 받을 수 있고, 어업평균소득율은 통계청 어가경제주요지표에서 확인할 수 있는데, 통계청 내용을 직접 확인하기 어려우면 통계청 상담실에 전화해서 물어보면 된다.
청년, 신혼부부의 경우
미래 소득 또는 장래 소득이라는걸 적용한다. 소득이 없는 무직자는 안되고, 현재 소득이 증빙되는 상황이어야 한다. 그래서 나중에 소득이 증가할 것이라고 예상을 하고서 미래의 것을 현재에 반영해준다. 대출한도가 늘어나니 아주 고마운 일이다.
일단 정부에서는 국가 통계에 나와있는 소득 증가율을 반영하겠다고 얘기는 하는데 아직 결정된건 아니다. 그래서 은행 재량으로 판단하도록 내버려두고 있다. 그래서 미래소득이 얼마나 반영될지는 은행에 가서 상담받아봐야 안다.
배우자 소득 합산하는 경우
본인이 인정소득으로 산정할 때는 배우자 소득을 합산할 수 없다.
본인이 증빙소득 또는 신고소득으로 산정할 때 배우자 소득을 합산할 수 있다. 이 때는 배우자 인정소득은 합산할 수 없고 나머지는 가능하다.
말이 좀 복잡해졌는데, 인정소득은 누가되었든간에 합산할 수 없다는게 핵심이다.