DSR 40% 규제에서 대출한도를 많이 받으려면 무슨 수를 써서라도 연소득을 높여야 한다. 최대한 나한테 유리한 조건을 적용해야 된다. 은행 직원이 잘못 계산했을 수도 있기 때문에 본인이 직접 확인해봐야 한다. 은행도 법이 자꾸 바뀌니까 헷갈려 한다.
24년 최신 내용이고 “은행업감독업무시행세칙 별표18 주택관련 담보대출 등에 대한 리스크 관리 세부기준”의 내용을 가져온 것이다. 큰 틀은 변하는게 별로 없지만 주기적으로 부분 내용을 개정하기 때문에 수시로 들어가서 확인해보는걸 추천한다.
국가법령정보센터 사이트에 들어가면 확인할 수 있다. 법을 알아야 부동산도 대처할 수 있음.
소득 종류
증빙 소득은 공식적인 서류로 증빙가능한 소득, 추정소득은 증빙을 못해서 추정하는 소득이다. 추정소득 안에는 인정소득과 신고소득 2가지가 있다. 즉 3가지로 구분이 되는데, 서류 종류에 따라서 구분을 하면 쉽다.
- 증빙소득 : 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 사업소득원천징수영수증, 연금증서등 객관성 있는 자료
- 인정소득 : 국민연금ㆍ건강보험료납부내역 등 공공기관 발급자료
- 신고소득 : 이자, 배당금, 임대료, 신용카드(체크카드 포함) 사용액, 저축액, 매출액 등
산정 기준
증빙소득으로 산정하는 것이 원칙이고, 증빙소득이 없으면 인정소득 또는 신고소득으로 산정한다.
최근 2년간 증빙소득을 확인해서 최근 1개년 증빙소득으로 연소득을 계산한다.
2년이라고 했는데, 1년 단위로 확인했을 때 차이가 20%를 넘으면 2년을 평균내버린다.
근데 20% 차이가 나면 일시적인 소득 아닌가 하고 오해를 할 수 있는데, 지속가능성이 있는 상시소득이라고 어필하면 최근 1개년 소득을 본다.
신규입사 등으로 1년 미만의 소득이 있는 경우
1년으로 환산한 후에 10%를 차감한다. 대출 한도가 줄어드니까 연소득을 차감하면 안좋은 것이다. 그래서 청년층, 신혼부부, 신규입사, 복직, 휴직 등 불가피한 사유라면 차감하지 않는다.
소득을 증빙하지 못하면?
추정소득으로 연소득을 산정한다. 앞서 얘기한대로 인정소득 아니면 신고소득 2가지를 확인하게 되는 것이다. 2가지 모두를 볼 수도 있고 1가지만 볼 수도 있다. 상황에 따라 달라지겠지.
추정소득의 95% 또는 90%를 반영하되 최대 한도는 5천만 원으로 제한한다. 그러니까 대출한도를 많이 받으려면 연소득을 높여야하는데 추정소득으로 넘어가면 최대가 5천만원 밖에 안된다.
근데 예외가 있다. 직장인이 인정소득으로 산정할 경우에는 5천만원으로 제한하는게 아니고 추정소득(인정소득+신고소득) 100%를 연소득으로 인정할 수 있다.
다음 시간에 추정소득에 대해 자세히 좀 알아보겠다. 생각보다 소득을 증빙하지 못하는 사람들이 많다.