6월 들어서 서울 집값이 강한 매수세를 보이고 있다고 호들갑을 떨고 있는 모습을 볼 수 있다. 재개발에 대한 기대감, 정부 교체, 대출 규제 강화에 따른 패닉 바잉 등 복합적인 요소가 있긴한데, 객관적으로 바라볼 필요가 있다. 6월 서울 아파트가격 동향 및 관련 기사 분석, 알아보겠다.
6월 서울 아파트가격 동향
- 6월 1주차 0.16%
- 6월 2주차 0.26%
- 6월 3주차 0.36%
해당 데이터에서 문제가 되는 수치가 0.26%이다. 이거 때문에 각종 기사에서 서울 집값 상승이라는 얘기가 쏟아지는 기폭제가 되었던 것 같다.
25년 5월까지는 0.1% 수준에서 머물다가 6월 2주차때 0.26%가 된 것이다.
그럼 0.26%가 이렇게 호들갑 떨 정도로 높은 수치이냐? 과거 데이터를 보면 금방 답이 나온다.
바로 3월 전, 25년 3월 데이터를 보자. 2월 24일에는 0.11%였는데, 3월 3일부터 쭉 오르더니 3월 17일에 0.25%까지 올랐다.
이 때는 계엄사태 이후라서 기사가 조용했는지 모르겠다만 어찌되었든 이때도 비슷한 수치였다는 것.
그리고 24년 7월부터 8월까지 데이터를 보면, 계속해서 0.25% 이상을 유지하고 있었다.
그러니까 집값 상승에 대한 기사 몇줄만 보고서 호들갑 피울 일이 아니라는 얘기이다.
서울 부동산에 무슨 호재가 있어서 오르겠나? 서울에 살고 싶어하는 사람들이 많은건 사실이지만, 그렇다고 해서 강남3구 노른자 지역을 꼭 필요로 하는건 아니다.
1층 매물도 신고가 갱신했다는 기사
국민일보 25년 6월 19일 새벽 2시 17분에 작성된 기사 작성자는 권중혁 정진영 기자.
기사 내용의 핵심은 저층 매물의 신고가 거래 비중이 커지고 있다는 것이다. 이런 기사는 집값을 부추기는 대표적인 쓰레기.
해당 내용을 보면 알겠지만 강남, 서초에 위치한 30억 가까이 하는 고가 아파트에 대한 내용을 다루고 있다. 왜냐? 여기만 신고가 거래가 이루어졌거든.
이 거래가 정확하게 누구와 이루어졌는지 확인해볼 필요가 있는데, 이건 거래 당사자만 아는 부분.
가족이나 친척과 거래하면서 일부러 집값을 올렸을지 누가 아나? 부동산도 불공정거래에 대해서 엄격한 처벌이 있긴한데 잡는게 쉽지 않다. 그러다보니 중개인이 담합해서 사기쳤다는 뉴스도 나오지.
만약에 정말 여기에 살고싶어서 이런 돈을 지불했다고 하면, 매수자는 30억원이 넘는 자산가인 셈인데, 나같이 5억원 수준의 아파트도 버겁다고 여기는 서민층 입장에서는 남의 일이다.
한마디로 상위 1% 자산가들이 리그라는 얘기. 그들이 신고가를 갱신하면 서울에 사는 모든 아파트 가격이 영향을 받는게 말이 된다고 생각하나?
이건 마치 “내가 세상의 중심이고, 내가 움직이는대로 다른 사람들도 따라오게 되어있어!”와 같은 느낌.
이걸 풍선효과라고 하는데, 집값 폭등을 부추기는 기사 혹은 특정 계층들이 있는지 모르겠다만 여기에 휩쓸리지만 않으면 집값은 잠잠해질 것이다.
국토교통부 실거래가 공개시스템 자료 믿을만한가?
국민일보가 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석해서 해당 기사를 작성했다고 한다.
국민일보 두명의 기자가 정확하게 분석했는지 어떻게 믿나?
그래서 내가 국민일보가 분석했다고 하는 조건을 이용해서 직접 데이터를 확인해봤다.
- 6월 1~17일 신고(계약일 기준)된 서울 서초구
데이터는 언제 조회하느냐 따라서 공개건수나 내용이 달라질 수 있기 때문에 정확한 수치를 기사에 반영하지 않았다고해서 잘못했다고 얘기할 수 없다.
주택매매 거래는 계약일부터 30일 이내에 신고해야되고, 이게 국토교통부 실거래가 공개시스템에 업로드가 된다. 아직 신고안한 거래도 있으니 매번 실시간으로 데이터가 바뀔 수 있다.
저층 신고가 거래에 대한 분석
마제스타시티 힐스테이트서리풀 3층
기사에 보면 해당 기간에 서초구에서 거래된 건수가 총 34건인데 1-5층에 해당하는 저층 매매가 11건이고, 이 중에서 신고가 거래는 7건이라고 했다.
신고가 거래는 이전까지 기록된 최고 가격을 넘어선 새로운 가격에 매매가 이루어졌다는걸 의미한다. 신고가 거래라고만 표현하면 집값이 이제 올라가구나 싶을거다.
7건 중에 마제스타시티 힐스테이트서리풀 3층이 신고가를 갱신했다고 해서 자세히 살펴봤다.
해당 건물은 17년에 지어졌고 3층에 총 4세대가 있다. 1월에 실거래 정보를 보니까 1월에 18억 5,000만원에 거래가 되었고, 6월에 19억 4,500만원에 거래가 되었다.
신고가를 갱신한건 맞지만 고작 해당 아파트에서 4세대 밖에 없는 3층에 해당하는 내용에 불과하고, 5개월에 1억이 상승한 경우이다.
이 현상을 누가 어떤 방식으로 어떻게 해석하느냐 따라서 서울 집값이 불장이라고 할 수도 있고 아닐 수도 있다.
나는 아니라는 쪽 의견을 가진 사람인데, 원래 서초구나 강남구는 어차피 돈 많은 사람들끼리 집값을 부추기기 위해서 모종의 거래를 할 수도 있다.
누구나 살고싶어하는 노른자 지역에서 내가 아파트를 가지고 있으면 당연히 안팔고 쭉 살고싶은게 사람 마음 아닌가?
근데 이런 노른자 지역에서 3층 매물에 대한 거래가 6개월만에 2건이나 생겼다는게 좀 이상해보이지 않나?
강남 3구 아파트 거래에 대해서
내가 서초나 교대쪽에 자주 방문하는데, 법원이 있다보니 근처에 변호사들이 즐비하고, 나이 지긋하신 건물주와 돈 많은 의사들이 널렸다.
그들이 하는 얘기를 옆에서 들어보면 죄다 부동산 얘기밖에 안한다. 어떤 의사는 100평이 넘는 5층짜리 빌딩을 부수고 새로 지을 정도.
그러니까 돈 많은 사람들끼리 짝짝꿍하는 거래가 이쪽 지역에서 충분히 이루어질 수 있는 환경이다.
나같은 서민이야 아파트 살 돈이 없어서 대출받는 입장이니까 실거주에 대한 갈망만 생각하지, 돈 많은 사람들은 그게 중요한게 아니다. 부동산 투자로 어떻게든 더 편하게 부를 축적하는지가 중요하지.
한국부동산원 데이터를 보면, 유독 강남3구의 아파트 거래건수가 독보적으로 많은걸 볼 수 있다.
거래 참여자들 중 집값 상승을 부추기는 투기 세력이 있는지 모르겠다만, 만약에 있다고하면 이 분들은 풍선효과에 대한 믿음이 있고 정책적으로 뭔가 마음에 안들면 언제든지 집값 상승을 부추길 능력이 있다.
마제스타시티 매물을 가지고 있는 사람이면 당연히 다른 지역에도 부동산을 몇채나 가지고 있을 확률이 높다.
부동산 가격이 오르면 누가 좋겠나? 서울에 살고싶어하는 서민들은 그냥 죽어나가는 것이다.
1층 거래건수와 풍선효과
1층 거래건수는 고작 3건에 불과한데, 이거가지고 왜이리 호들갑인지 모르겠다.
- 서초동 더샵오데움, 17억 9,500만원
- 서초동 삼풍아파트 35억 5,000만원
- 양재동 현대아파트 10억원
삼풍아파트는 법원 바로 옆에 있는 2,390세대나 되는 대단지이다.
양재동 현대아파트는 빌라라고 해도 과언이 아닐정도의 19세대 소규모 아파트이다. 더샵오데움은 95세대.
삼풍아파트는 2,390세대 중에 고작 1건이 거래된 것이다.
같은 면적에 1층 매물이 24년 11월에 34억 6,000만원에 거래가 되었는데, 25년 6월에 35억 5천만원이 된 것이다.
신고가 거래가 단 1건이라도 발생하면 같은 아파트에 사는 이웃들도 심리적으로 더 비싸게 팔고 싶은 욕구가 생기게 된다. 충분히 이해함.
35억 5천만원에 해당 매물을 산 사람은 당연히 나중에 팔 때 더 비싸게 팔고 싶어하겠지.
결국엔 소수에 의해서 다수가 피해를 보는 상황이 발생하게 되는 것이다.
만약에 해당 매물이 이정도의 가치가 있고 수요가 가득하다면 얘기가 달라진다.
근데 35억원이나 하는 아파트를 살 수 있는 사람이 대한민국에 몇이나 될까? 그래서 그들만의 리그라고 하는 것이다.
고작 3건이 비싸게 거래가 되었다고 서울 집값이 폭등하고 있다는 뉘앙스를 자꾸 풍기는 이유가 뭘까?
집 없는 사람들 마음 졸이게 만드는건가? 이렇게 자꾸 부추겨서 수도권까지 집값을 부풀리는 효과를 풍선효과라고 하는데, 이게 심리에 의한 것이고 명확한 기준이 없다.
여러분, 이제는 부동산 관련해서 뉴스나 유튜브 내용은 어느정도 걸러서 보기바란다.
매매수급지수?
기사 마지막 내용을 보면 매매수급지수에 대한 내용이 다음과 같이 짤막하게 나온다.
- 한국부동산원 주간아파트가격동향조사에 따르면 6월 둘째 주(9일) 서울 동남권(서초·강남·송파·강동) 매매수급지수(108.3)는 2021년 7월 넷째 주(108.9) 이후 가장 높았다.
수요와 공급 관계를 점수화한 지표이다. 0점에서 200점까지 있는데, 100점이 균형을 이루고 있다고 하고, 200점으로 갈수록 수요가 많아서 집값 상승 압력을 받는다.
근데 매매수급지수는 현실을 정확하게 반영하는 점수가 아니다. 중개업자나 전문가의 설문조사 등이 반영되어서 나온 결과이기 때문에 주관적인 판단이 매우 깊이 들어가있다.
그리고 기사에 작성된 수치처럼 108.3 이라는 숫자가 대단히 높다고 생각하는 근거가 없다. 108.3이면 집값이 오른다고 단정할 수 있나?
기사 내용이 쓰레기라고 하는게, 21년 7월 넷째 주 이후 가장 높았다는 말로 마무리하면서 이제 집값이 오를 것이라는 의미를 내포하고 있다.
기레기한테 왜 이렇게 가스라이팅하냐고 물어보면 그런 의도가 아니라고 잡아떼겠지. 이 사람들은 이런 기사를 써놓고 책임질 일이 없다. 여기에 민감하게 반응하지 말고, 데이터가 정확한지 팩트를 확인하자.
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