얼마 전에 지방에 계시는 부모님한테서 다급하게 연락이 왔다. 뉴스에서 서울 집값이 오른다고 난리도 아니라고 호들갑을 떠시더라. 아니 왜 서울사람들은 가만히 있는데 지방에서 난리인걸까. 정말 2025년 서울 집값 상승 진짜일까? 알아보자.
서울 집값 상승 진짜일까?
6월 2주차 기준으로 서울 아파트 매매가격지수가 전주 대비 0.26% 상승했다. 하지만 이 숫자는 서울 전체가 골고루 오른 게 아니라, 일부 지역만 튀어오른 결과일 수 있다.
예컨대 강남 11개구는 0.35%, 강북 14개구는 0.16% 상승했는데, 이 둘을 평균내서 서울 전체가 오른 것처럼 표현하는 것이다.
한국부동산원 보도자료에 따르면 6월 2주차 지역별 아파트 매매가격지수 변동률은 다음과 같다.
서울은?
- 6월 1주차는 지난주 대비 0.19%
- 6월 2주차는 지난주 대비 0.26%
수도권은?
- 6월 1주차는 지난주 대비 0.05%
- 6월 2주차는 지난주 대비 0.09%
지방은?
- 6월 1주차는 지난주 대비 -0.04%
- 6월 2주차는 지난주 대비 -0.03%
전국?
- 6월 1주차는 지난주 대비 0.00%
- 6월 2주차는 지난주 대비 0.03%
아파트 매매가격지수 변동률 개념
아파트 매매가격지수 변동률은 말이 좀 어려워 보일 수 있지만, 간단히 말하면 “아파트값이 전보다 얼마나 올랐거나 내렸는지를 숫자로 보여주는 것”이다.
아래부터는 줄여서 ‘지수’라고 표현하겠다.
예를 들어 설명하면? 어떤 지역의 아파트값이
- 지난달보다 1% 올랐다 → 변동률 +1.0%
- 지난달보다 0.5% 내렸다 → 변동률 -0.5%
이렇게 ‘전달 대비 가격 변화 비율’을 퍼센트로 표현한 것이 변동률이다. 보통 한국부동산원이나 KB부동산 같은 기관에서 매주 혹은 매월 조사해서 발표한다.
이게 왜 중요하나면 부동산 시장이 오르고 있는지, 떨어지고 있는지, 혹은 보합 상태인지를 판단할 수 있기 때문에 부동산 투자자, 실수요자, 정책 결정자 모두 참고하는 중요한 지표다.
예를 들어 뉴스에서 “서울 아파트 매매가격지수 변동률이 0.27% 상승했다”고 나오면, 서울 아파트값이 전보다 평균적으로 0.27% 올랐다는 뜻이다.
아파트 매매가격지수 변동률은 믿을 만한 지표인가?
결론부터 말하자면 참고용으로는 괜찮지만, 절대적인 기준은 아니다. 이 지수는 실제 거래가 이뤄진 아파트를 중심으로 산출되기 때문에, 거래가 없는 단지나 조용한 지역은 반영조차 되지 않는다.
예를 들어, 이달 강남의 인기 신축 단지에서 고가 거래가 몇 건만 성사돼도 지수는 확 튀어오를 수 있다. 반면 내가 사는 동네처럼 구축 아파트만 모여 있고, 거래가 없거나 오히려 가격이 하락한 단지는 지수에 영향을 못 미친다.
특히 지수는 평균값일 뿐이고, 개별 단지의 차이는 반영하지 못한다. 그렇기 때문에 체감과 지수는 얼마든지 다를 수 있다.
0.26%는 실제로 어느 정도 수치인가?
0.26% 상승이라고 하면 감이 잘 안 올 수 있지만, 예를 들어보면 명확하다. 10억 원짜리 아파트가 일주일 만에 2,600만 원이 오른 셈이다.
숫자만 보면 신입사원 연봉이 한 주 만에 생긴 것처럼 보인다. 하지만 중요한 건 이건 종이상 이익일 뿐이라는 점이다.
실제로 아파트를 팔기 전까진 그 돈은 내 것이 아니다. 게다가 이 상승이 서울 전체를 대표하는 것이 아니기 때문에, 내 아파트도 올랐을 거라 착각하면 안 된다.
특히 이런 수치는 언론에서 자극적으로 쓰기 딱 좋은 소재다. 실제로 돈 번 사람이 거의 없는 상황에서도 ‘서울 전체 상승’이라는 헤드라인을 뽑기엔 딱이다.
25년 3월에도 지수 0.26%에 해당하는 비슷한 수치로 서울 아파트 가격이 상승했었다. 3월에는 조용하더니 이제와서 집값 오른다고 호들갑떠는게 이상하다는걸 눈치챘을 것이다.
아파트 거래 건수 확인 방법
다시 얘기하지만 각종 뉴스나 유튜브에서 언급하는 집값 상승 근거는 단순히 동향만 확인하는 지수를 근거로 표현하는 것이다. 동향은 전체를 반영하는게 아니다.
서울 아파트 가구수가 2024년 기준으로 약 200만 가구로 추정되는데, 동향은 200만 가구를 모두 반영하는게 아니라는 의미이다.
예를 들어서 이재용 회장이 서울 강남에 있는 집을 엄청 비싸게 샀다고 해보자. 그러면 각종 뉴스에서 근거로 서울 집값 상승을 주장하기 위해서 활용한 지수가 상승할 수 있다.
1가구 제외하고 나머지 199만 가구는 조용한데 말이다. 그래서 동향보다 더 중요한게 거래건수이다.
아쉽게도 현재 거래 건수는 다음달 초중순에 한국부동산원에서 확인할 수 있다.
동향만 가지고 집값 상승하고 있다면서 벼락거지라는 단어로 불안감을 조성하는 기사는 일단 의심하고 보자.
참고로, 나는 기레기들이 나쁜 의도를 가지고 작성하는 기사는 절대로 믿지 않는다. 이게 정확한 정보인지 한번더 확인한다.
6월 2주차의 거래건수 예측해보기
25년 3월에도 지수가 0.26%였고 거래건수는 13,592건이다. 지수가 더 높았던 24년 8월과 9월에도 각각 10,487건, 9,190건이다. 서울은 아무리 많아봐야 이 정도 수준에서 거래가 이루어진다.
해당 거래건수에서 압도적인 비중을 차지한 지역이 서초, 강남, 송파, 동작, 강동이다. 여기는 서울 핵심 노른자 땅이라고 하는 강남3구가 포함되어있다.
해당 지역에 거주하는 사람이 많으면 서울 전체를 대표해서 집값 상승 여부를 언급할 수 있겠다만, 실제로 강남쪽에 전입신고해서 거주하는 사람이 압도적으로 많은게 아니다.
25년 5월 인구수가 높은 순으로 자치구를 정리해보면 다음과 같다.
- 송파구, 강서구, 노원구가 가장 인구가 많다.
- 종로구, 중구, 용산구, 금천구가 가장 인구가 적은 편이다.
- 나머지 자치구는 인구가 비슷하다.
그러니까 서울에 사는 모든 사람들이 강남3구에 사는건 아니니까 이쪽 지역의 아파트 가격이 오른다고해서 서울 전체를 대표하는게 아니다.
예를 들어서, 서초구에 있는 아파트가 50억에 거래가 되었다고 해보자. 이 거래가 노원구에 있는 아파트에 영향을 준다는게 상식적으로 말이 되나?
1%도 안되는 거래 건수가 전체를 반영한다는 것 자체가 어불성설이다. 그래서 기레기들이 자꾸 쓰레기 기사를 작성해서 사람들의 내집마련 심리를 건드리는 것이다. 절대로 이런 것에 흔들리지 말자.
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