수도권 꿀단지 아파트 정도는 매매할 수 있을만큼 충분한 자산을 가지고 있지만 전월세를 선호하는 편이다. 초창기에 카카오뱅크 전세대출을 이용했고, 그 당시에 여러 문제가 있었음에도 도움을 많이 받아서 좋은 기억으로 남아있다. 은행도 나와 잘 맞는 짝이 있다는 게 신기할 정도.
본 내용은 대출 금리나 이자에 대해서 얘기하는게 아니고 대출 이용 전후에 내가 반드시 해야할 절차들에 대해서 정리했다.
1. 보증보험 조건에 부합하는지 확인
전세 보증금이 KB시세 기준으로 90% 이하로 설정이 되어있다면 일단 보증보험에 가입될 확률이 높다.
개념이 박혀있는 중개인 또는 집주인이라면 90% 이내로 맞춰서 매물을 올리게 되는데, 이게 뭐 법적으로 의무사항이 아니기 때문에 보증금은 집주인 마음대로 설정할 수 있다.
근데 현실적으로 내 마음에 쏙 드는 집과 더불어서 보증보험 조건을 충족하는 등의 두마리 토끼를 다 잡을 수 있는 경우는 정말 손에 꼽힌다.
일단 하루 날 잡아서 전세 집을 구하게 되는데 시간상 제약이 많기도 하고 3-4개 매물만 알아봐도 머리가 아파서 빨리 고르고 싶어진다.
그런데 그렇게 알아본 집이 계약 성사까지 다 왔는데 집주인이 전세금을 좀 올려받겠다고 하면 본인은 다시 원점으로 돌아가서 집을 또 알아봐야 한다.
내가 사회에 진출하고 수도권에 살면서 단 한번도 내 뜻대로 되본 적이 없었다. 결국은 내 통장에 여유가 좀 있으면 그냥 집주인이 원하는대로 보증금 맞춰주고, 보증보험은 포기하는 일이 대부분이었다.
말 그대로 빚좋은 개살구.
2. 계약 전 대출 한도 알아보기
전세대출이라는게 내 신용보다는 게약할 전세집이 어떤 상태인지 더 중요하다.
원래는 집주인하고 가게약을 진행하면서 보증금을 확정지어놓고 대출 한도를 알아봐야하는데 혹시나 거절될 수도 있기 때문에 계약전에 예상 대출 한도를 조회할 수 있도록 도와준다. 물론 정확한 건 아니다. 말 그대로 예상.
주말이든 공휴일이든 상관없이 모바일로 조회가 가능한데, 신청하고나서 한도 결과가 바로 나온다. 역시나 카카오라는 소리가 안나올 수가 없다.
그래서 집을 알아보는 당일에 마음에 드는 매물을 보고서 그 자리에서 당장 한도 조회가 가능하기 때문에 돈이 없어서 거래도 못하고 전전긍긍하는 일은 없다.
챗봇으로 조회를 하는 것인데, 질문에 대해서 답을 쭉 하면 된다. 계약할 집 주소를 물어보는데 설명한 걸 보니 카카오뱅크가 직접 권리 조사를 하는 것 같다.
나를 대신해서 등기부등본을 미리 확인한다는 뜻이기 때문에 한도 조회만으로도 집주인 또는 해당 집이 위험한지 아닌지 확인할 수 있는 것 같다.
어떤 원리로 이런 결과를 내는지 정확하게 알 수는 없다만 뭔가 데이터를 가지고 있는 듯하다.
3. 가계약 후 잔금일까지
예상 한도만 확인하고서 가계약을 진행한 것이라서 약간 불안하긴 하더라. 집주인이 내가 대출 받기 이전에 뭔가 이상한 짓을 하는게 아니라면 웬만해서는 예상 한도와 실제 한도는 동일하게 나오는 것 같다.
내 신용점수가 비중 높게 반영되는 것도 아니고 계약할 집이 안전한지 이런게 더 중요하기 때문이다.
근데 가계약 과정에서 집주인이 보증금을 좀 더 올려서 계약하자고 얘기할 수 있다. 이럴 때는 당연히 한도가 조금 달라지게 되는데 이걸 감안하고서 오차 범위 내로 자본금을 좀 준비하고 있는게 좋을 것 같다.
나 같은 경우에도 직방에 2억원으로 올라가져있었는데 가계약 당시에는 2억 2천만원으로 하자고 집주인이 얘기하더라.
보증금이 올라간 만큼 대출 한도 또한 올라갈 줄 알았는데, 적정 시세 대비해서 대출이 결정되는 거라서 그런지 거의 움직이지 않았다.
결국엔 내 자본금이 2천만원 더 투입되어야 하는 상황이 왔다. 집주인이 보증금을 올리자고 제안을 하면 내 돈이 더 많이 들어간다는 걸 인지하고 접근하자.
다음으로 알아봐야할 건 이자 계산 방식이다. 매달 높은 금액으로 빠져나가는거라서 초반에 계산을 해보고 감당할지 말지 결정을 하는게 맞다.