내가 의정부에 살았을 때 전세금을 받지 못해서 여러모로 고생한 적이 있었다. 나는 다행히 자본금이 어느정도 있는 상태여서 잘 해결하고 빠져나왔는데, 내 주변에 보니까 새로 이사가야되는데 돈이 없어서 못가는 사람들이 태반이더라.
전월세 보증금 문제
나는 아파트 매매를 안해도 행복하게 살고 있는데, 예전에 목돈이 많이 없을 때는 전월세 거래를 자주하다보면 대출이 꼬일 때가 많았다.
그래도 전월세는 집주인하고 보증금에 대해서 타협이 어느정도 가능하기 때문에 조금 수월한 편이다.
근데 항상 마지막이 문제다. 유종의 미를 잘 거둬야 하는데 이놈의 집주인들은 보증금이 자기 돈인 것처럼 생각하는 경향이 있어서 계약 같은건 싸그리 무시하고 돈 없으면 일단 기다려달라고 한다.
애초에 계약이라는 것에 대해서 경각심이 없는 사람들이 태반이다. 근데 보증금 관련해서는 분명 집주인이 잘못하긴 했는데 현재 제도에서는 세입자가 훨씬 불리하다.
1. 기존 대출 연장
울며 겨자먹기로 대출을 연장해야 된다. 은행에서 요구하는대로 진행해야되는데 대체적으로 2가지 과정 중 하나를 거쳐야 한다.
- 전세집 재계약
- 임차권등기명령
위 2가지는 상충되는거라서 어차피 하나만 할 수 밖에 없다. 전세집 재계약을 하지 않는다는 의미는 새집으로 이사를 간다는 얘기이고 그렇게 하려면 임차권등기명령을 완료시켜야 한다. 임차권등기명령이 완료되면 그 집에서 나와도 되고 안나오고 계속 살아도 된다.
재계약을 한다는 것은 집주인과 원만하게 합의를 본다는 얘기이다. 대출은 위 2가지 중 하나를 만족해야지만 연장이 가능하다. 집주인이 계약을 위반한 것인데 내가 왜 대출을 연장해서 이자를 내야하나 싶겠지만 어쩔 수 없다. 본인 명의로 전세대출을 받은거라서 본인이 책임져야 한다. 집주인하고 대출은 아무런 상관이 없다.
2. 보증금 미반환시 지급명령 또는 소송
내 돈 떼먹고 안돌려주는 사람은 대화할 가치도 없다. 근데 솔직히 얘기해서 돈 관계는 법으로 해결하는데 한계가 있다. 그래서 될 수 있으면 집주인이 돈을 구할 때까지 기다려주는게 서로한테 좋다.
대신에 집주인이 배째라는 식으로 나오지 않도록 주기적으로 압박을 가해야하는데, 임차권등기명령만으로도 충분히 일상 생활을 못할정도로 엄청난 스트레스를 받을 것이다.
한 3개월 정도 기다려줬다가 도저히 안될 것 같으면 법원에 지급명령을 신청해서 두번째 압박을 가하면 된다. 법률 내용을 잘 몰라도 된다. 지급명령까지 가는거라면 변호사를 만날 수 밖에 없을 것이다.
그 다음이 경매, 가압류 이런 절차가 남아있기 때문에 집주인은 이 사실만으로 낙다운 될 것이다. 대출 이자 빠져나가는 것에 대해서 너무 스트레스 받지 말자. 소송 걸어서 다 돌려받으면 되니까.
나는 집주인한테 3개월 정도 여유시간을 주었는데, 카카오뱅크에서 대출 연장을 6개월만 해줬다. 이게 사람마다 다른지 모르겠다. 6개월 뒤에는 또 재연장 신청을 해야되는데 이 때는 지급명령이나 소송 같은 절차를 진행한다는 조건이 필요하다.
3. 새 집으로 이사갈 경우 신규 대출 문제
신규로 대출이 가능하다. 집 1개당 전세대출 1개가 원칙이다. 근데 같은 은행에서 중복으로 신규 대출을 해주는 경우가 거의 드물고, 다른 은행을 알아보는게 좋다.
근데 정책자금 같은 경우에는 한도가 정해져있는 상황이 많기 때문에 보증해주는 기관을 달리해서 대출을 알아봐야 한다. 기존에 버팀목전세대출을 주택도시보증공사에서 받았다면, 신규는 서울보증에서 받을 수 있는 전세대출로 알아봐야 한다는 것이다.
그리고 서울시는 보증금지원센터를 운영하고 있다. 여기는 집주인이 보증금 안돌려주는 상황에 놓인 분들을 위해서 다음 전세집에 대한 보증금 대출을 지원해준다.
23년도에 들어가봤을 때는 보증금 지원을 중단한다고 했는데 지금은 또 어떻게 되고 있는지 모르겠다. 직접 들어가서 확인해보자. 예전에는 연 1.8% 이자로 1억 8천만원까지 대출을 해줬었다.