나는 부동산 부정론자에 약간 치우친 중립 위치에 있다. 모두가 기본권은 보장받아야 한다고 생각하는 사람이다. 최근에 이슈로 떠오르는게 내 집 마련을 정부가 분담하는 정책이다. 오늘은 지분형 모기지가 위험한 이유 그리고 앞으로 어떻게 대처해야될지 알아보겠다.
지분형 모기지란
예를 들어서 자본금 1억원만 있으면 10억 아파트를 살 수 있는 정책이다. 나머지 9억원은 은행 대출과 정부 투자 2가지가 포함된다.
아파트 한채를 가지고 주식처럼 지분을 나눠갖는 방식이다. 요즘 주식 트레이딩에 보면 소수점 투자 기능이 있는데, 1주 살 돈이 없어도 0.1주를 살 수 있게 해주는 것이다. 이것과 지분형 모기지가 매수 관점에서 거의 비슷하다고 보면 되겠다.
여기까지만 설명을 들으면 엄청 좋아보이는데, 이후에 생기는 일을 듣다보면 얘기가 달라진다.
25년 하반기에 수도권 중심으로 1,000호 규모를 시범사업으로 추진할 것으로 보인다.
내가 내야될 실 부담금
- 자본금 + 대출 원리금 + 임대료
임대료는 정부가 투자를 하기 때문에 생기는 것이다. 만약에 정부가 투자하지 않았다면 10억 아파트를 사지도 못했을 것이다.
만약에 은행에서 미쳐돌아가서 9억원을 대출해줬다고 해보자. 9억원의 대출 원리금을 갚으려면 잠도 안자고 일해야될걸?
임대료가 정확히 얼마나 될지 발표되진 않았는데, 정부가 투자해주는 대가로 발생하는 이자 개념이라 대출 이자보다는 훨씬 적을 것이다. 많으면 아무도 지분형 모기지를 안하려고 하겠지.
집 값이 떨어지면?
정부가 손실까지 떠안아주는 정책이다. 홍보 관점에서 보면 장점만 언급하고 싶기 때문에 듣는 입장에서는 오해할 수 있다.
이면을 보면 생각이 달라질 것이다. 집 값이 떨어지면 정부 입장에서는 손실이 발생하면 안되니까 무조건 집값이 오르도록 정책을 편다.
정부가 나서서 집값이 오르면 누구나 다 좋은거 아닌가 생각할 수 있는데 아주 큰 오산이다. 지금 당장 집이 없는 사람들도 생각해야될 것 아닌가.
비싼 집을 누구나 쉽게 사게 되면 벌어지는 일
집값이 계속 올라가면 결국엔 미래 세대들이 집을 못사게 된다.
미래 세대들도 정부에서 지분형 모기지로 집을 사게 해준다고 해보자.
그럼 그동안 쌓여있는 부채는 누가 감당할 것인가?
땅에서 갑자기 생겨난 돈도 아니고, 언제가는 갚아야될 돈이다. 정부가 직접 손해를 보는 구조니까 개인은 상관없다고 생각하는 건 오산이다.
정부가 가지고 있는 돈이 곧 내가 낸 세금이다. 세금은 빚을 갚는다고 더 중요한 곳에 쓰이지 못한다.
집값이 오르면?
시세차익을 정부와 나눠가져야된다. 지분 투자 개념이니까 해당 아파트에 투자한 모든 사람들이 나눠가지는건 당연하다. 물론 은행은 제외된다.
근데, 현실적으로 모든 지역의 부동산이 급등하는 일은 역사상 유례를 찾기 어렵다.
부동산 가격이 오르는 것 자체가 문제가 되는 건 아닌데, 적당히 올라야 대부분 평화로워진다. 최적의 가격 인상률은 물가 상승률에서 벗어나지 않는다.
노력도 안하고 돈벌 생각도 없는 사람들이 집이 없다고 하소연하는 것은 문제다. 근데 주거 정책으로 도움을 받지 못하는 중산층 중에서 최하위 계층들은 집 값이 오를수록 해결할 수 있는 방법이 없다.
주거 정책의 도움을 받으려고 일부러 돈을 안버는 현상이 올 수도 있다. 이게 정상적인 사회는 아니지 않나?
집을 팔고 이사갈 때
자본금 1억을 투자한 상태에서 시간이 지나면 자본금 이상으로 시세차익을 원하는게 사람 심리다.
지금 당장 지분형 모기지 조건이 정립되지 않은 상태이긴 한데, 비슷한 사례들을 보면 집을 팔 때 평가하거나 정산하는 과정이 매우 복잡하다.
물론 정부에서 직접 해주는 것이긴한데, 협의하는 과정이 오래 걸리다보니까 이사갈 아파트를 매수할 돈이 없어서 전전긍긍하는 사태가 벌어질 수 있다. 즉, 자산 유동성이 급격히 떨어진다.
지분만 따로 팔 수 있게 해줄지 의문이긴 하다. 지분을 따로 팔 수 있다면 정부가 아파트를 떠안는 격이 되버리는데, 이렇게 되면 나라가 박살날 수 있다.
결론
문제점에 대한 해결방안이 없으면 지금 당장 집이 필요한 사람들한테 빚 좋은 개살구 느낌으로 좋은 제도로 보일 수 있다.
부동산 투기 좀 그만하라고 권장하지는 못할망정 빚내서 집사라고 부추기는게 옳다고 생각하지 않는다.
주식 투자는 개인의 성향에 따라 다르겠지만 의식주에 충격적인 타격이 가지 않기 때문에 문제가 되지 않는다고 본다.
근데, 부동산은 일단 상가나 빌딩 투자가 아닌 내가 살 집에 투자한다는 것 자체가 위험하다고 본다.
나의 부모 세대들은 부동산이 오르기를 바라면서 젊은 시절을 살아왔는데, 집값 폭등이 부모한테 좋을지 몰라도 자녀들한테 비수로 돌아온다.
물론 부모가 자녀한테 재산을 증여하면 어느정도 상충이 되긴하지만, 증여조차 못하는 서민층은 죽어나가는 것이다.
그러니까 부동산은 이해관계가 첨예하다보니 조심스러울 수 밖에 없다. 나만 잘살자고 남을 죽이는 꼴이니까.
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