집주인 입장에서는 등록을 안 했거나 임대사업자 지위가 끝났으면 이제 5% 제한에서 완전히 벗어난 것 아닌가 싶은 순간이 꼭 온다.
그래도 ‘주택임대사업자 등록 안하거나 종료되면 임대료 증액 5% 제한 안지켜도 되나?’를 정확히 정리해두면 괜한 오판을 줄일 수 있어서 한결 속이 편해질 것이다.
결론
결론부터 말하면 등록을 안 했거나 등록이 끝났다고 해서 임대료 5% 제한을 아예 무시해도 되는 건 아니다.
일반 집주인도 주택임대차보호법상 임대료 증액 청구 5% 상한을 기본으로 깔고 봐야 해서, 생각보다 완전히 자유로운 구조는 아니거든.
다만 등록임대사업자 때의 5% 제한은 규제 성격이 더 강하고, 일반 임대차의 5%는 적용 장면과 다투는 방식이 조금 다르기 때문에 둘을 같은 말처럼 섞으면 헷갈리기 쉽다.
특히 계약갱신요구권이 살아 있는 4년 구간에서는 세입자가 훨씬 버티기 쉽고, 그 이후에는 실제 협상 구도가 달라져서 체감이 완전히 달라지는 편이다.
그래서 집주인 입장에서는 등록 여부보다 먼저 지금 상황이 등록임대 규제 구간인지, 일반 임대차 갱신 구간인지부터 나눠서 봐야 맞다. 이걸 헷갈리면 계산이 꼬이기 시작하더라.
먼저 구분해야 한다
등록 안 한 집주인은 일반 임대차 규칙을 보고, 등록한 집주인은 민간임대주택법까지 같이 봐야 한다는 점부터 분리해서 생각해야 한다.
겉으로는 둘 다 5%라는 숫자가 보여서 같은 규정처럼 느껴지는데, 막상 뜯어보면 하나는 일반 임대차의 증액 상한이고 다른 하나는 등록임대사업자에게 붙는 별도 규제에 가깝다.
그래서 등록임대 때는 임차인이 동의했다고 끝나는 문제가 아니라 위반 자체가 문제될 수 있고, 초과 임대료 반환 얘기까지 붙으니 긴장감이 더 세다.
반대로 등록이 없는 일반 임대차는 결국 갱신 장면인지, 합의인지, 분쟁으로 가는지에 따라 현실이 달라져서 숫자 하나만 보고 밀어붙이면 생각보다 위험할 수 있다.
부동산은 비슷해 보여도 적용 법이 달라지면 공기가 달라지고, 이 차이를 먼저 잡아야 뒤에서 안 헷갈린다. 숫자보다 구조가 먼저라는 생각이 들었다.
갱신 때가 제일 중요
세입자가 계약갱신요구권을 쓸 수 있는 구간에서는 집주인이 5%를 넘겨 올리자고 해도 세입자가 거절하면 버틸 근거가 꽤 분명한 편이다.
이 시기는 말 그대로 법이 세입자 쪽 손을 더 들어주는 구간이라서, 집주인이 시세가 많이 올랐다는 이유만으로 원하는 만큼 올리기는 쉽지 않다.
실제로 이때는 서로 합의했다고 해도 5%를 넘는 부분이 그대로 다 인정된다고 보기 어렵고, 괜히 종이에 적었다고 다 끝나는 흐름도 아니더라.
그래서 4년 안쪽 재계약은 집주인 입장에서 가장 답답할 수 있는 장면이고, 세입자 입장에서는 가장 강하게 버틸 수 있는 타이밍이 맞다.
한마디로 처음 4년은 줄다리기에서 힘의 방향이 꽤 분명한 구간이다. 여기서는 감으로 접근하면 손해 보기 쉽다.
그 뒤에는 어떻게 될까?
문제는 계약갱신요구권을 다 쓴 뒤부터인데, 이때는 같은 5%라는 숫자를 보더라도 실제 협상 구도가 전혀 다르게 흘러갈 수 있다.
집주인이 더 이상 갱신을 받아주지 않겠다고 하면 세입자는 계속 살기 어렵기 때문에, 현실에서는 4년 이전보다 훨씬 약한 위치로 밀리는 경우가 많다.
그렇다고 해서 무조건 마음대로 몇 배를 올려도 된다고 단정하는 것도 위험하지만, 반대로 언제까지나 5%만 가능하다고 적어두는 것도 너무 단순한 설명이다.
결국 이 구간은 법문 숫자만 보는 문제가 아니라 실제로 갱신인지 새 계약인지, 상대가 계속 살 수 있는지, 협상이 어떻게 흘러가는지까지 같이 봐야 한다.
집주인 입장에서는 바로 이 지점에서 착각이 가장 많이 생기고, 세입자 입장에서는 가장 불안해지는 순간이 오지 않나 싶다. 여기서 말 한 줄 잘못 쓰면 오해가 커진다.
뉴스는 왜 세게 보일까?
임대사업자 폐지 종료 관련해서 뉴스를 보면 임대기간이 종료될 때 월세를 현재 시세대로 3-4배 올려줘야된다는 얘기를 자주 볼 수 있다.
이런 뉴스만 보면 우리나라 부동산 시장이 미쳐돌아가는 것처럼 보이는 것 같다.
부동산 관련 뉴스는 조금 비판적인 시각으로 볼 필요가 있다.
우리나라 부동산 시장 전체를 초단위로 파악할 수 있는 사람은 없다.
근데 고작 기자 따위가 그런 능력이 있을까. 이 부분은 나도 기사 볼 때마다 한 번 더 걸러보게 되더라.
사례 하나로 볼 일인가?
그러다보니 사례 하나를 가져와서 일반화시키기 바쁨.
근데, 이 사례가 진짜인지 가짜인지 확인할 방법이 없다.
임대사업자가 폐지되거나 종료되면 전세나 매매시장을 흔든다는 단순한 공식이 적용될만큼 부동산이 간단하지 않다.
관계되어있는 모든 사람들이 서로 다른 의사결정을 하게되는데, 1+1=2와 같은 공식이 성립한다는 것 자체가 말이 안되지.
기사에 너무 현혹되지 말자. 나도 이런 건 숫자보다 사람 심리가 더 크게 작동한다고 보는 편이다.
자주하는 질문
등록임대가 끝나면 바로 시세대로 마음껏 올릴 수 있냐는 질문을 가장 많이 하는데, 그렇게 단순하게 보면 틀릴 가능성이 크다.
등록임대가 살아 있을 때는 민간임대주택법상 5% 제한을 더 엄격하게 보고, 등록이 없거나 종료된 뒤에는 주택임대차보호법상 5% 증액 상한과 갱신 구조를 다시 따져봐야 한다.
특히 계약갱신요구권 행사 구간에서는 5% 초과 합의가 그대로 안전하다고 보기 어렵고, 등록임대 때는 초과분 반환 문제까지 생길 수 있어서 더 조심해야 한다.
반대로 4년이 지난 뒤 새로 협상하는 장면까지 무조건 5%로만 설명해버리면 현실을 너무 납작하게 만드는 셈이라, 계약 형태와 시점을 나눠서 보는 게 맞다.
결국 집주인이 봐야 할 건 등록 여부 하나가 아니라 지금 계약이 어떤 법 구간에 들어가 있느냐이다. 여기만 제대로 구분해도 실수할 일이 많이 줄어든다.