검색 사이트에서 주택담보대출 상품 정보를 검색하거나 플랫폼에서 비교를 해보면 여러 조건들이 나온다. 제품으로 따지면 스펙같은 것인데, 은행에 방문하기 전에 최소한의 개념은 알아두는 걸 추천한다.
고정금리 vs 변동금리
고정금리는 금리가 고정, 변동금리는 금리가 변동되는 걸 얘기한다. 핵심은 뭘 골라야하는지 여부인데 아쉽게도 정답은 없다.
당장 내일 어떻게 될지 예측도 안되는 상황인데 무엇이 이득인지 알 수 있는 사람은 단 한명도 없다.
고정금리는 보험처럼 생각하고, 변동금리는 투자처럼 생각하는걸 추천한다.
한도와 금리
뱅크샐러드, 뱅크몰, 카카오페이 등 비교하는 어플, 플랫폼은 넘쳐난다.
플랫폼은 주인이 아니고 중개하는 것밖에 안한다. 은행이 주인이다. 어떤 은행이 어떤 플랫폼에 수수료를 내고 입점하는지 모르기 때문에 모든 플랫폼을 다 이용하는 걸 추천한다.
아쉽게도 표기된 한도와 금리는 실제와 다를 수 있다. 여전히 상담 영역인게 안타깝긴 한데 어쩔 수 없다. 너무나도 큰 돈이니까.
30년 vs 40년
40년이 월 부담은 줄어들지만 총 부채는 더 크기 때문에 짐으로 여겨진다.
단편적인 예로, 직장인이 3억원을 대출받는다면 30년 만기 때 총대출이자는 2억7976만원이지만 40년 만기 때는 3억9435만원으로 1억1459만원이나 빚이 추가된다.
지금 30살에 결혼하면 정년 은퇴 후에 연금생활하면서 남은 10년 동안 돈을 갚아야 하는데 그 금액이 직장인 월급 수준이다보니 고민할 수 밖에 없다.
물론 집을 팔아서 시골로 가든지 아니면 주택연금으로 전환해도 되긴하다.
즉, 30년과 40년을 선택하기 위해서는 본인 노후와 자녀의 미래를 예측해봐야 한다.
인생에 하나밖에 없는 기회이기 때문에 쉬운 결정은 아니다.
쇼핑몰에서 할부 6개월을 할것인가? 12개월을 할것인가? 이런 맥락인데, 돈은 수억원 규모이다.
은행 vs 보험사
보험사는 2금융권에 해당하고, 2금융권도 주택담보대출을 제공한다.
DSR 규제에서 상대적으로 여유롭기 때문에 이자는 높을지 언정 대출 한도는 높다.
입주가 코 앞인 상황에서 이자 따위 중요하지 않고, 한도가 안나와서 포기해야되는 상황이면 보험사 같은 2금융권을 이용하는게 최고의 선택지이다. 달리 방법이 없잖아?
신용등급이 하락할 수 있다는 단점이 있는데, 사실 일반 직장인이 집 말고 신용점수가 필요한 경우는 극히 드물기 때문에 단점이라곤 할 수 없다.
보험사에서 높은 한도로 집 문제를 해결할 수만 있다면 별도로 신용대출을 받을 필요도 없으니까 사실상 단점은 아니다.
갈아타기 조건
기존 대출 이용한지 6개월이 지나야하고, 실시간 시세 조회가 가능한 오피스텔과 빌라도 대상에 포함된다.
마이너스통장과 기금대출은 갈아탈 수 없다.
월이자 부담을 줄이려고 갈아타기 하는건 맞는데 너무 기대하지 말자. 지금 은행끼리 출혈경쟁을 하더라도 이자 0%는 세상에 존재하지 않으니까.
필요서류
- 주택 매매계약서
- 등기권리증
- 전입세대 열람내역
- 재직증명서
- 원천징수영수증
위 5가지는 필수 공통 서류라고 해도 과언이 아니다.
은행마다 요구하는 서류가 다른데, 어차피 상담 이후에 담당자가 A4용지로 제출 서류를 안내해준다.
본 내용에서는 그냥 제출하라고 하니까 무지성으로 준비하는 것보다 무슨 이유로 내가 저걸 왜 준비해야되는지 알아보자는 취지로 설명하는 것이다.
은행에서 주택담보대출을 해줄 때 심사하는 부분은 해당 부동산과 본인의 신용이다.
돈을 빌려주는 입장에서 가장 신경 쓰는 부분은 상환이다. 상환을 못했을 때 벌어지는 손해를 최소화하는게 은행의 궁긍적인 목표라고 할 수 있다.
그래서 그 부동산의 주인이 누군지 명확하게 확인하는게 핵심이고, 원금과 이자를 잘 갚을 수 있는 능력이 되는지 직장과 월급을 확인한다.
월급이 똑같은 300만원이라고 해도 삼성전자에서 나오는거랑 스타트업에서 나오는거랑 가치가 다르다.
직장이 대기업이거나 공공기관이거나 공무원이면 더 우대를 해준다.
심사 기간
2-7일 정도 걸린다. 심사기간은 곧 돈이 나오는 기간과 다르다.
심사 이후에 돈이 계좌로 들어오는 최종 실행까지는 2-4주가 걸린다.
그래서 인터넷에 후기들을 보면 잔금일 한달 전에는 은행과 상담해서 처리를 하라고 되어있다.
부동산을 감정하는 과정이 조금 오래걸리는 편인데, 공사가 진행 중인 아파트라면 시간이 조금 더 오래걸린다.
카카오뱅크는 심사 기간이 상당히 짧았던 걸로 기억한다.
신용대출 동시 이용 가능할까?
동시에 이용가능하지만 순서에 따라서 한도가 달라질 수 있다. 서로 조건이 엮여있는게 많아서 은행 담당자도 순서대로 심사하는걸 제안하는 경우가 많다.
최근까지 알려진 바로, 한도를 최대한 이용할 수 있는 순서는 부부 한정해서 신용대출 > 주담대이다.
신용대출은 개인의 조건만 보는데, 주담대는 배우자의 소득도 함께 보기 때문이다.
이 개념이 이해가 잘 안되면 은행이든 대출 설계사든 상담을 받아서 둘의 차이를 비교해보기 바란다.