등기부 등본을 확인하는 방법을 수차례 보았을 것이다. 근데 집주인의 대출 현황 상태를 파악하는 방법으로 을구에 있는 근저당 설정 부분을 보라는게 대부분이다. 근데 그건 개나 소나 다 할 수 있는 것이고, 실제로 을구에 문제가 없다고 하더라도 갑구 내용에 따라서 보증금이 위험해질 수 있다는 게 본 내용의 핵심이다.
1. 갑구 이해하기
그 동안 소유권이 어디로 이동을 했는지 표에다가 시간순대로 정리가 되어있을 것이다.
내 초본을 떼보면 이사를 하면서 지역을 옮겨다녔던 기록을 모두 볼 수 있는 것과 마찬가지이다.
과거 기록은 취소선으로 그어져있어서 중요하다고 생각을 못할 수 있는데 절대로 만만하게 보면 안된다.
예를 들어서, 건설사가 집을 다 지어놓고 개인에게 팔았다고 해보자. 그러면 우리가 늘상 볼 수 있는 은퇴하신 어르신들이 대부분 집주인이 된다.
그러면 최초에 건설사가 소유권을 가지고 있었는데 그 부분은 취소선으로 그어져있을 것이다.
그리고 표의 가장 마지막 부분에 현재 집주인의 정보가 버젓이 기재되어있을 것이다.
2. 거래가액 확인하기
단순히 집주인 개인정보만 들어가 있는게 아니고 얼마에 매매를 했는지 ‘거래가액’으로 표현이 되어있다.
물론 집주인이 돈이 많아서 이걸 일시불로 현금박치기를 해서 매매했을 수도 있는데, 세입자의 돈을 받아서 해결했을 수도 있고 기록이 남지 않는 사채업자를 이용했을 수도 있다.
남에 불과한 집주인의 자산 현황까지 내가 왜 알아야되는지 의아할 수 있는데, 거액인 내 보증금이 집주인 통장으로 들어가는 것 자체가 쉽게 볼 일이 아니다. 고양이에게 생선을 맡기는 격이니까.
세입자 입장에서는 집주인의 자산 현황에 대해서 등기부등본만 가지고 확인하는 것이 안되니까 상상의 나래를 좀 펼쳐야 한다. 예시 하나를 보자.
집주인이 그 당시에 매매할 때 투자한 금액이 1억원이라고 해보자.
근데 지금 해당 부동산의 공시지가가 5천만원으로 뚝 떨어졌다고 해보자.
그러면 집주인 입장에서는 집 값이 떨어진게 짜증나고 세입자의 전세자금으로 어떻게든 보충하려고 그럴 것이다.
그리고 세입자 보증금 가지고 돌려막기를 하는 상황이라면 현재 집 값이 떨어진 것을 다음 세입자에게 숨기고 원래는 전세 4천만원에 올려야할 것을 여전히 9천만원 정도로 받으려고 한다.
세입자가 공시지가를 확인도 안하고 그냥 거래를 해버리면 집주인의 사기 행각에 말려들어가는 것이다.
3. 집주인 소유 부동산 확인하기
통장에 얼마나 있는지 그런건 우리가 확인하기 어렵다. 아니 불가능하다. 그나마 확인할 수 있는건 집주인이 보유하고 있는 부동산을 확인하는 것이다.
직접 거주하고 있는 본가는 계약서를 통해서 확인가능하고, 추가로 보유하고 있는 것은 중개인에게 물어보면 얼추 확인이 가능하다.
물론 집주인이 보유하고 있는 모든 부동산을 확인할 수는 없다. 다른 중개소에 매물을 올려놨을 수도 있으니까.
나 같은 경우에는 대놓고 집주인한테 자산 현황을 물어봤다. 그리고 등기부등본을 직접 발급해서 갑구, 을구 전부 다 확인하고 대출현황을 봤다.
본가는 남양주에 있는 시세 7억짜리 아파트인데 대출을 70% 정도 이용해서 매매를 했더라. 나머지 부동산는 세입자 돈을 이용해서 레버리지 투자를 감행했다.
뭔 심보로 이렇게까지 했는지 이해는 되지 않는다. 결국엔 집값이 떨어지면서 나 뿐만 아니라 다른 전세집에 세입자들에게도 피해를 주게 되었다.
결국 내가 법원에 소송을 제기할 거라고 압박을 하니까 본가를 팔아서 보증금을 전부 다 돌려주었다.
단순히 해피엔딩으로 끝난 것 같지만 6개월 동안 보증금 못받는 고통은 직접 경험해보지 않으면 아무도 모른다.
이게 내가 통제할 수 있는 부분이면 모르겠는데 전적으로 집주인의 재량에 달려있는거라서 더 답답한 것이다.
최근에 서울시에서는 집주인의 신용 및 금융정보를 공개하는 클림 임대인 제도를 도입했다고 하더라. 한번 확인해보자.
전세계약시 집주인 신용정보 확인 방법 (서울시 클린임대인)