전세를 안고 매매한다는 말은 여러가지 경우가 있을 수 있는데 본 내용에서는 기존 세입자가 살고 있는 경우를 얘기할 것이다. 매도인과 은행만 생각할게 아니라 세입자까지 고려를 해야되는 거라서 대출 심사를 받고 승인까지 날때까지 신경써야 할 것이 매우 많다. 은행마다 상황이 다르기 때문에 자세한 부분은 필이 상담 받기를.
1. 전세 계약 내용 파악
일단 집주인이 바뀌어도 임대차계약서는 새로 쓸 필요가 없다.
물론 상호합의하에 새로 써도 되기는하는데 대부분은 그대로 승계되어서 가기 때문에 기존 계약서 내용을 보면 된다.
다른건 볼 필요가 없고 미래의 집주인이 될 나 자신이 신경써야할 건 세입자가 미친 짓 안하고 곱게 아파트를 돌려주는 것이다.
근데 만약에 전세권 설정이 되어있다면 골치가 좀 아프다.
총 3가지 문제가 있다.
- 집이 불안하다
- 임의 경매로 넘어갈 수 있다.
- 잔금처리시 대출이 안나올 수 있다.
전세권 설정이 되어있으면 세입자가 아파트를 가지고 마음대로 수익을 낼 수 있다. 이걸 가지고 에어비엔비로 돌려서 수익을 내는 경우가 있다.
나중에 보증금을 돌려받지 못했을 때 소송없이 곧바로 경매로 넘길 수도 있다.
물론 전세권 설정이 세입자를 위한 제도이고 집주인도 당연히 도의적으로 동의를 해서 서로 으쌰으쌰하는 맛으로 진행해야되는건 맞다.
집주인이 세입자 돈 받아놓고는 안돌려주는 것 자체가 잘못된 거니까.
전세권설정이 되어있으면 은행 입장에서 주담대를 내어주기 힘들다. 위험하다고 판단하기 때문이다.
승계받는 입장에서 전세권 설정이 되어있다면 세입자가 이걸 가지고 뭘 하는지 정도는 알아야 한다.
그리고 대출 여부에 대해서도 발품 팔아가면서 전부 다 알아봐야 한다.
방법이 아예 없는 건 아니니까.
다시 얘기하지만 계약할 아파트를 온전한 상태로 지키는게 본인이 해야할 몫이다.
2. 매매계약
계약금 걸고서 매도인과 거래를 하게 된다. 매매를 결정하는 시점에서 한가지 짚고 넘어가야할게 있다.
일단 세입자가 있는 상태에서 매매를 한다는 말은 매도인 입장에서 수익실현을 위해서 빠져나가는 경우도 있을 것이고, 반대로 시세가 너무 떨어지는 바람에 감당이 안되서 포기하는 경우가 있다.
수익 실현이 목적이라면 본인이 투자해야될 자본금이 크다는 얘기이고, 반대로 시세가 너무 떨어진 상황이라면 자본금이 많이 필요없다는 얘기가 된다.
물론 시세가 떨어진 경우에 집을 내놓고 남 좋은 일하면서 빠져나갈 사람이 몇이나되겠냐마는 적어도 투자 관점에서 봤을 때 상황을 제대로 인지해야 된다.
3. 잔금 납부
잔금은 기존 전세보증금을 제외한 금액을 매도자에게 지급하면 된다. 자금력이 딸리는 사람이라면 보증금이 크면 클수록 당연히 좋지.
이제 본격적으로 대출 얘기를 좀 해야되는데, 보통은 잔금일 두달 전부터 대출 알아보려고 은행을 방문한다. 근데 틀렸다.
아까 얘기한대로 남의 돈 빌릴 때 무슨 일이 벌어질지 모르기 때문에 전세계약 내용을 확인하는 날에 은행을 돌아봐야 한다.
등기부등본이랑 전세계약서를 들고다니면서 대출 얼마나 나올 수 있는지 상담을 받아야 한다.
한도가 얼마니, 규제가 어떻게 되니 이런 정보를 찾아다니면서 계산해보는건 시간 낭비이다.
최신 정보를 얻었다고 해도 본인이 그걸 활용할 수 있는 능력이 되는지도 의문이고, 그 정보가 지금 적용되는 최신 정보인지 판단하는것도 사실상 불가능하다.
왜냐고? 수시로 바뀌는 정부 규제를 본인이 어떻게 일일이 따라갈 것인가?
주택담보대출에는 정답이 없고 가능한 방법을 찾는 것만 있다.
아까 얘기한대로 전세권 설정 문제 때문에 대출이 안나온다고 하면 말소 조건으로 진행하는 방법도 있다.
은행에서 제안하는 모든 것들을 전부 흡수할 준비가 되어있어야 한다.
전세권 설정은 법적으로 매우 민감한 사항이기 때문에 은행이 채용하는 법무사를 통해서 진행하게 될 것이다.
만약에 이런 조건이 가능하다고 하면 다시 1번 단계로 돌아가서 세입자와 조율을 해야 된다.
그러니까 본 내용에서 단계별로 설명을 하고는 있지만 실제로는 모든 단계가 동시다발적으로 이루어져야 한다는 것을 이해할 수 있어야 한다.
4. 등기부 이전
계약할 집을 내 명의로 만드는 것이 등기부 이전이다.
이게 대출하고 무슨 상관이냐? 등기가 명확하게 되어야 은행 입장에서 안전하게 대출금을 상환받을 수 있다.
그래서 모든 은행에 가보면 등기 이전할 때 무조건 셀프 등기를 못하게 하고 본인들이 선정한 법무사에게 맡기도록 하고 있다.
물론 일부 은행에서는 셀프 등기를 허용하는 곳도 있는데, 어차피 최종적으로 은행에 통보해서 확인을 받도록 하고 있다.
등기 이전 절차가 어려운건 아닌데 그럼에도 어려워하는 사람도 많고 잘못된 정보를 그대로 따라하다가 실수하는 경우도 많다.
5. 세입자 만기시 보증금 준비
마지막 단계이다. 잔금까지 처리했다고 끝나는게 아니고 세입자 보증금까지 돌려줘야 끝이 난다.
본인이 그 동안 모아둔 돈이 많으면 몰라도 길면 2년 짧으면 수개월 안에 만기가 돌아오는 시점에서 큰 돈을 구하는건 무리가 있을 것이다.
그래서 지금 정부에서 내놓은 대책이 전세퇴거자금대출이다. 보증금에 대해서 대출해주는 것인데, 100% 다 나오는게 아니고 일부만 가능하기 때문에 이건 또 은행가서 물어봐야 한다.
만기가 다가올 때 물어보는게 아니다. 다시 얘기하지만 1번 단계에서 모든 걸 종합적으로 물어봐야 한다. 당연히 전세 안고 대출하는거라고 얘기를 하면 알아서 다 얘기해줄 것이다.
우리는 큰 그림만 알고서 접근하면 된다. 근데 상담받을 때는 은행이 5억까지는 해줄 수 있다고 했다가 세월이 지나서 얘기가 달라질 수 있다.
대출이라는게 뭐 약속을 해놓고 돈을 내어주는것도 아니고 언제든지 상황이 바뀔 수 있기 때문이다.
그래서 보증금 반환으로 5억이 필요한 상황이라면 플러스 마이너스 오차를 생각해서 자본금이 어느정도 필요할 거라고 생각을 해야 된다.
이걸 사전에 계산을 해둬야 계약할 집이 내가 감당할 수 있는건지 없는건지 파악이 된다. 내가 무리하게 매수하는건지 아닌건지 따져보는 검증 단계라고 보면 된다.
월급쟁이 주제에 10억, 20억하는 아파트를 매수한다는게 상식적으로 말이 안되는 행위라는걸 알고 있어야 한다.
본인 수준에 맞게 거래를 하자. 투기에 기준이 없긴 하다만 남한테 피해준다는건 투기가 맞지 않나 싶다. 본인 욕심 때문에 남한테 피해주지 말자. 세입자들 피 눈물 난다.