월세 계약이 많아지면서 깡통전세가 약간 줄어들긴 했다만 여전히 전세보증금 못받고 이사해야되는 사람들이 있는 것 같다. 나도 작년 2월에 집값이 대폭락을 하면서 집주인이 보증금을 못주겠다고 연락이 왔었다. 서울로 이사를 가야했는데 자금줄이 막혀서 새롭게 전세대출을 받은적이 있다.
원인
역전세난, 그러니까 집값이 폭락하면서 2년 전보다 전세금이 떨어지니까 집주인이 새로운 세입자를 못구해서 보증금을 못돌려주게 된다.
근데 이건 말을 바로해야되는게, 새로운 세입자를 구하든 말든 그건 집주인 사정이다. 기존 세입자의 돈을 안돌려주는 집주인은 법적으로 채무자가 되기 때문에 소송해서 돈 달라고 압박해야된다.
중복 여부
같은 은행에서는 중복으로 대출 받는게 불가능하고, 다른 은행 한도가 좀 떨어지긴 해도 중복이 가능하다. 은행 + 정책 자금도 중복이 가능하다.
보증금을 못돌려받는 상황에서는 전세에서 전세로 이사가는게 본인한테도 부담이 될 수 밖에 없다. 최근에 약간의 보증금을 얻은 월세 계약이 많아졌기 때문에 중복이 가능하다고 해도 소액으로 대출을 받는게 맞는 것 같다.
중복 해결 절차
1. 기존 전세대출 연장 또는 연장 안하고 연체이자 내면서 버티기
기존 전세대출을 유지하려면 2가지 조건이 필요하다. 하나는 보증금을 못돌려받는 상황, 다른 하나는 임차권 등기명령.
연장을 한다고 해도 6개월 혹은 1년 정도의 짧은 기간만 허락하기 때문에 이 기간 안에 보증금을 못돌려 받았을 때 상황도 시뮬레이션을 돌려봐야된다.
은행 담당자가 하는 말로는 연장 이후에 추가 연장을 하려면 소송을 진행해야된다고 한다더라. 이게 안되면 내가 독박쓰고 대출 연체이자 내면서 빚쟁이 신세로 전락하게 된다.
2. 임차권 등기명령 승인
해당 지역 법원에 임차권 등기명령을 신청하자. 승인까지 짧게는 2주 길게는 한달 정도 걸린다.
법원 담당자가 아무리 빨리 해준다고해도 등기를 위해서 등기소에 서류를 보내고 확인받는 절차가 있기 때문에 여러 이해관계가 섞여 있어서 시간이 오래 걸릴 수 밖에 없다.
3. 이사갈 집 전세대출 중복 신청
새로운 전세대출은 기존 전세대출의 영향력 안에 들어가 있다. 전세대출은 DSR 규제에서도 제외되어있다. 물론 25년 이후에 DSR에 포함시킨다는 얘기가 있는데, 이건 상황을 지켜보면서 판단하면 될 것 같다.
한도는 원래 임차보증금의 80-90% 정도인데, 중복 대출이라서 약간 줄어들긴 하더라. 사실 전세대출은 세입자보다는 집주인이 관건이라서 중복이라고 해도 은행 입장에서는 크게 상관이 없다.
다만, 중복으로 대출 받은 상태라면 세입자가 이자 부담이 될 수 밖에 없는데 이걸 고려해서 한도를 약간 줄이는 것 같더라. 직장이 빵빵하고 좋으면 문제 없을 듯.