전세대출을 이용해서 집을 구할 때가 되면 질권설정, 채권양도 같은 듣도 보도 못한 단어를 보게된다. 드문 케이스는 아닌게, 정부기관의 보증을 통해서 대출을 실행하는 상황에서는 필연적으로 경험하게 되어있다. 그래서 집주인들이 hug 전세보증보험을 싫어하는 것이다.
개념
2가지 모두 은행 아니면 보증기관이 대출금 회수 권리를 가지는 걸 뜻한다. 세입자를 대신해서 말이다.
질권설정이랑 채권양도는 절차상 미세하게 차이가 있긴 한데 최종 목표는 같기 때문에 세입자 될 사람이 명확하게 구분 지을 필요는 없다.
원래 계약 만기 쯤에 전세 보증금을 안돌려주는 집주인 때문에 분쟁이 많아지는데, 세입자 대신해서 은행이 집주인을 압박해버리기 때문에 집주인이 이걸 싫어한다.
반대로 세입자한테는 매우 좋은 기능이다. 보증금따위 신경 안쓰고 마음 편하게 이사 나갈 수 있기 때문이다. 돈가지고 싸우는건 은행과 집주인이 할 일이다.
그래서 전세대출을 이용할 때는 제일 우선적으로 질권설정과 채권양도가 가능한 상품을 고르는게 최고이다. 물론 계약을 거부하는 집주인이 많아서 계약 자체가 성사 안되는게 문제.
집주인 동의 여부
둘 다 집주인 동의가 필요한 건 아닌데, 질권설정은 이상하게도 동의를 구하고 진행하더라. 반대로 채권양도는 그냥 통지만해도 효력이 발생한다.
그래서 질권설정통지서, 채권양도통지서 같은 단어들이 튀어나오는 것이다.
근데 이 과정까지 오려면 사실 집주인과 가계약이 진행되어야 하는데, 전세계약 고수인 집주인이라면 대번에 해당 조건을 묻게 된다.
전세대출을 어디서 어떻게 받을건지 집중적으로 파헤치기 시작하고, 질권설정이 필요한 전세대출이 무엇인지 알고 있기 때문에 계약 자체를 안할 가능성이 높다.
세입자가 오해하면 안되는게, 질권설정과 채권양도가 임대차3법 계약연장 의무처럼 본인들의 고유 권한이 아니니까 갑질할 생각하지 말자. 계약전까지는 둘 다 똑같은 위치에 있는 것이다.
질권설정, 채권양도 가능한 곳
hug 전세보증보험, 서울보증보험, 은행 등이 있다. 보통은 보증을 서는 기관에서 많이들 한다.
은행권에서도 우리은행이나 국민은행 같이 질권설정을 고집하는 곳이 있는데, 반대로 아닌 곳도 있다.
은행은 서울보증보험과 제휴를 맺고 진행하는 경우가 있고, 자체적으로 전세보증보험 상품을 가지고 있는 경우도 있다.
그럼 보증 기관은 질권설정과 채권양도를 왜 고집하느냐? 2억원을 초과하는 보증금은 법적으로 이렇게 하도록 규정을 만들어놨다. 그래서 하는 것이다.
질권설정 없는 전세자금대출
카카오뱅크, HF 한국주택금융공사, 주택도시기금 등이 있다.
질권설정과 채권양도를 좋아할 집주인은 세상 어디에도 없기 때문에 집 구하는게 급하다고 하면 포기하고 카뱅이나 버팀목 전세를 알아보는게 낫다.
청년들 대부분은 한국주택금융공사의 디딤돌 전세대출, 주택도시기금의 버팀목 전세대출을 이용하기 때문에 질권설정을 경험할 일이 별로 없다.
근데 보증금을 지키기 위해서 hug의 전세보증보험에 가입할 때 해당 내용을 알게된다.
참고로 hug의 전세보증보험에 가입할 때는 질권설정이 없는 전세대출이어야 가능하다. 아니면 안받아줌.
당연한 얘기인게, hug은 보증금 못돌려받는 세입자한테 자기 돈을 먼저 주고서 집주인한테 나중에 돌려받는 방식을 취한다.
근데 돌려받으려고 하니까 우리은행에서 질권설정을 해놨네? 그러면 우리은행이 돈을 돌려받는 권리가 있으니까 hug는 권리가 없어서 손해만 보는 꼴이 된다.