깡통전세, 전세사기 등에서 해방이 되려면 등기부등본을 봐야한다는건 누구나 다 아는 사실이다. 그런데 서류에 나와있는 것만 보고서 안전하다고 판단할 수 없다는게 문제이다. 속에 숨어있는 내용을 파악해서 집주인의 속내를 들여다보는게 중요하다.
등기부등본 단점
소유권, 권리관계, 대출 및 채권관계 등을 종합적으로 확인이 가능하다. 말이 어렵다.
사람으로 따지면 민증 같은 것이다. 부동산에 대한 모든 정보가 다 들어가 있는 것인데 민증하고 다르게 플라스틱으로 되어있어서 들고 다니는 것도 아니라서 A4용지로 인쇄해서 서로 주고 받고 해야하는 단점이 있다.
이게 왜 단점이냐고? 진위여부를 확인할 수 없기 때문이다. 물론 민증도 위조를 하라고 하면 얼마든지 할 수 있긴 한데 시간 좀 오래걸리기도 하고, 위변조 방지를 위한 태극문양이 빛에 비춰지면 어느정도 신뢰할 수 있기 때문에 위험성이 조금 낮긴 하다.
근데 A4 용지같은 종이 쪼가리는 요즘에 포토샵으로도 쉽게 개조가 가능하기 때문에 짜증나는 것이다.
심지어 당연히 믿어야 된다고 생각했던 공인중개사 마저도 사기에 가담을 하다보니까 지랄같은 것이다.
사실 정확하게 얘기하면 중개사도 문제지만 그 밑에서 일하는 자격증 없는 직원들이 문제이다.
중개사무소의 규모 특성상 크게 성장하지 못하는 것도 있고, 영업 직원의 처우가 좋지 못하기 때문에 이쪽 시장이 좀 별로긴 하다. 그러다보니까 계약 당사자 입장에서는 큰 돈으로 거래를 하는 상황인데 법으로 보호받을 수 있는게 부족하고 모든 책임을 본인이 고스란히 떠안아야 한다.
물론 계약이라는게 본인이 결정하고 책임지는게 맞긴 하다. 근데 생존과 주거 관련된 부분은 굉장히 민감한 사안이기 때문에 이렇게 방치하는게 맞는건가 싶다.
등본 보는 법
1. 페이지 수 확인
중개사한테 전달 받는 상황이 대부분인데 이 때 페이지 전체를 다 전달받았는지 확인부터 하고, 그 다음에 발급된 날짜, 등기부 내용 정확도 같은걸 꼼꼼하게 체크하면 된다.
이건 공식 문서를 확인하는 아주 기초적인 내용인데 이 부분을 놓쳐서 패가망신하는 분들이 상당히 많다.
사기치는 사람들 특징이 본인을 잘 안드러내고 싶어하는 것이다.
2. 갑구에서 집주인 권리 확인
서류를 봤을 때 무슨 내용인지 한 눈에 잘 안들어오더라도 ‘갑구’라는 단어는 소제목으로 크게 되어있기 때문에 쉽게 찾을 수는 있을 것이다.
여기는 해당 부동산에 대한 권리를 설명해두는 곳이다. 권리라고 하면 소유권을 얘기하는 것이고, 이 집이 누구것인지 보여주는 것이다.
당연히 집주인하고 거래를 하는거니까 집주인이 소유권을 가지고 있다고 판단하기 쉬운데, 이게 초등학생 지우개 싸움 하듯이 니꺼내꺼 이렇게 구분짓는게 아니고 금액 규모가 워낙 크다보니까 동업자끼리 반반씩 내서 투자한 것일 수도 있다.
아니면 건설사가 집주인이 되는 경우도 있기 때문에 정확하게 누가 집주인인지 누가 소유주인지 명확하게 확인을 해야 한다.
갑구를 통해서 집주인이 위험한 인물인지 아닌지 정확하게 확인하는 방법을 별도 포스팅에 정리해두었으니 참고하기 바란다.
3. 을구에서 대출 및 채권 관계 확인
을구는 집주인이 해당 부동산을 매매하면서 대출을 얼마나 땡겨 사용했는지 나타낸다.
이게 1억원 짜리인데, 은행에서 9천만원까지 대출을 받았다고 하면 그건 집주인 명의의 집이긴 하지만 사실상 은행 돈으로 산거니까 집주인은 허수아비에 불과하다.
내가 아이폰을 샀는데 친구한테 100% 다 빌려서 샀다고 해보자. 1년 안에 갚는다고 약속했다고 해보자.
돈을 갚기 전까지 그게 본인 것이라고 생각하는 것 자체가 경제를 망치는 것이다. 이게 사기로 번지는 것이다.
한가지 더 주의해야할 것이 있다. 대출 받은 흔적이 없다고해서 절대로 안심하면 안된다.
갑구 부분에서 얘기했듯이 대출을 받은게 없다고 해도 세입자 보증금을 본인 돈처럼 생각하고 부동산을 매매 하는 사람도 있다.
이걸 국가에서 법으로 금지를 시켜야한다고 생각하는데 그냥 놔두네?
그래서 등기부등본만 봐서는 집주인의 생각, 재정상태 이런걸 전부 다 확인할 수 없기 때문에 등본을 보고서 유추를 할 수 있는 능력이 필요하다.
아니면 ‘내집스캔’, ‘집지켜’ 같은 보증금 안전분석 서비스를 이용하는게 마음 편하다.