국가에서 공급하는 임대주택 종류 중에 전대차 계약으로 진행하는 전세임대주택이 있다. 조건은 참 좋은데 이중 계약이라서 보증금을 선뜻 내놓기 까다로운 경우가 많다. 국가가 중간에 있긴 한데 사고났을 때 100% 책임져주는건 아니다. 돈거래는 나 말고 믿을 사람 없다.
전대차 계약 이해관계자
임대인, 임차인, 전차인 3명이다. 전세임대주택으로 얘기를 해보면 임대인은 개인 또는 법인일 수 있고, 임차인은 LH,SH 같은 국가기관, 전차인은 세입자인 본인이다.
국가가 개인한테 집을 빌려서 또 다른 개인한테 빌려주는 이중 계약이다. 보증금에 문제가 생겼을 때 누구한테 책임을 물을 수 있는지가 핵심.
대항력 조건
- 임대인이 전대차 계약에 동의를 해야된다.
- 임차인이 대항력을 갖추고 있어야 유리한데, 없으면 대항력 시기가 늦어진다.
- 임차인이 전출 후에 적정 시기 안으로 전차인이 전입신고 해야된다.
- 전차인은 확정일자를 받아야 한다.
대항력은 내 돈 돌려달라고 가장 먼저 소리칠 수 있는 권한이다. 아주 일반적인 임대차 계약에서는 대항력 조건을 가지면 법원 소송을 안해도 무조건 권한이 있다고 보기 때문에 문제될 게 없다.
근데 전대차는 위에서 얘기하는 대항력 조건을 갖추더라도 법원에 가서 대항력이 있는지 따져봐야 한다. 이중 계약이다보니 각각의 계약에 문제가 없는지 따져봐야 하기 때문이다.
예를 들어서 임차인이 법인인 경우에는 전입신고가 불가능할 때가 많은데, 이러면 전차인도 전입신고를 못해서 기업형 공유주거는 보증금을 보호받을 길이 없다.
물론 전세임대주택은 국가가 임차인이고 특별히 전차인이 전입신고 가능하도록 제도를 갖추고 있어서 문제될 건 없다.
근데, 아무리 임차인이 국가기관이라고 해도 최종 보스인 임대인이 막장으로 나오는 순간 보증금을 100% 지킬 수 있다고 확신할 수 없다.
주의사항
계약서를 잘 써야된다. 전세임대주택은 국가에서 만든 표준 계약서가 있기 때문에 걱정할 필요는 없는데, 일반 전대차 계약은 계약서 해석만 잘못해도 미쳐버린다.
보증금이 잘못되면 판례에 의존해야 된다. 법으로 전대차 계약에 대한 대항력을 명시해놓은게 없어서 판례에 의존해서 소송을 이겨야 한다.
조금이라도 케이스가 다를 경우에는 속앓이를 좀 해야될 수 있다.
이럴 때는 판례해석을 정말 잘해야되는데, 예를 들어서 판례에 “전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속합니다” 라는 문구가 있다.
해당 문구에서 핵심은 “주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면”이라는 전제조건이다.
보통은 14일 이내에 전입신고를 안하면 과태료를 물게되는데 이걸 단절로 볼 것인지 아니면 주민등록 말소 기준으로 볼 것인지는 판사 재량이다.
참고로 주민등록 말소는 거주불명자로 등록된 후 5년이 경과하고, 그 기간동안 건강보험 등 행정서비스를 이용한 실적이 없는 경우를 포함한다.
임차인이 대항력을 취득하지 않고 전대한 경우
임차인이 임대인한테 동의는 얻었는데 대항력을 취득안하고 세입자인 나한테 집을 빌려준 경우이다. 이 때는 시기가 좀 늦어지긴 해도 전차인이 주택을 인도받고 전입신고도 하고 확정일자까지 받으면 대항력이 생긴다.
아이러니하게도 전차인의 대항력이 아니라 임차인의 대항력이 생긴다. 전차인이 노력을 했는데 임차인만 좋은 꼴이 되는 아이러니한 순간이다.
보증금 반환 요청은 누구한테 해야될까?
임차인한테 해야된다. 전대차 계약은 임대인이 아니라 임차인하고 계약한 것이라서 임대인하고 아무런 관련이 없다.
아래에서 더 자세히 다루겠지만, 계약 기간에 대해서는 특정 조건이 충족되면 어느정도 주장을 할 수 있지만 금전적인 부분은 임대인하고 하등 상관이 없다.
임대차 계약 기간이 만료되면?
전대차 계약 존속을 주장할 수 없다. 그냥 계약이 종료된 것을 그대로 받아들여야 한다.
임대차 계약이 합의에 의해 만료되면?
전대차 계약 존속을 임대인과 임차인 둘 모두에게 주장할 수 있다.
그리고 모든 계약이 올바르게 이루어졌을 때는 임대인이 전차인한테 해지 통보를 하고서 6개월 뒤에 해지 효력이 발생한다.
해지 통보를 안하면 전차인보고 나가라고 강제로 쫒아낼 수 없다. 강제라는 말은 법의 힘을 빌린다는 말이다.
월세 추천하는 이유
전대차 계약에서 보증금이든 뭐든 내 돈을 지키려면 이해관계자 3명이 복잡하게 얽혀있는 계약과 법 내용까지 다 파악하고 있어야 한다.
계약서 하나만 놓고서 상황이 복잡해지는게 세상 일인데, 2개의 계약은 오죽할까.
아니, 이것뿐만 아니라 사람 일이라는게 어떤 상황이 벌어질지 모르는데 이걸 응용 해석할 수 있는 능력이 필요하다. 이걸 잘하는 사람이 변호사.
그래서 전대차계약을 어쩔 수 없이 해야될 때 가장 안전하게 거래하는 방법이 월세계약이다. 보증금이 아예없거나 아니면 소액이기 때문.