의정부에 있을 때 3억원이 넘는 보증금을 돌려받지 못해서 임차권등기명령을 신청한 적이 있다. 초반에는 화가 치밀어올라서 집주인한테 피해를 줘야겠다고 생각했기 때문에 명령 신청 이후에 집주인의 불이익에 대해서 관심을 많이 가지게 되었다. 이 부분은 소송을 위한 시작점이 되는 부분이라 아주 중요하다고 생각한다.
1. 새로운 세입자를 쉽게 구할 수 없다
기존 세입자의 허락이 있어야 가능한 부분이다. 이게 필수 조건은 아닌데, 만약에 새로운 세입자가 등기부등본을 볼 줄 모른다거나 임차권등기명령이 뭔지도 몰라서 그냥 계약을 하겠다고 한다면 집주인 입장에서는 기분 좋을 것이다.
근데 요즘에는 전세사기에 대해서 워낙 이슈가 많기도 하고 이런 문제를 대응하기 위한 각종 플랫폼들도 나오고 있기 때문에 해당 집이 위험한지 아닌지 금방 알 수 있기 때문에 현실적으로 새로운 세입자를 구한다는건 어불성설이다.
새로운 세입자를 못구한다는 것은 집주인의 자금줄이 꽉 막힌다는 것을 의미한다. 의정부 집주인은 내 보증금을 가지고 해당 집을 구매한 것이기 때문에 다음 세입자한테 보증금을 받아서 나한테 돌려줄 수 밖에 없는 상황이었다.
이게 무슨 권리라도 되는냥 다음 세입자 구할 때까지 보증금 못돌려주겠다고 배째라는 식으로 나왔었는데 엄연히 전세계약 위반이다. 계약서에 나와있는 내용 그대로 판단을 하면 된다.
2. 금융거래가 원활하지 않다
이건 집주인의 재량에 따라 달라질 수 있는 부분이다. 본인이 가지고 있는 자산은 쥐꼬리 밖에 없으면 무리하게 대출받아서 이래저래 부동산을 가지고 있는 사람들이 있다. 이 분들은 은행권에서 대출을 못받는다. 지인한테 도움을 받을게 아니라면 보증금을 돌려주기 위한 최후의 보루가 대출인데 그 마저도 막히는 것이다.
1번 항목에서 말했듯이 집주인은 자금줄이 막히면 세입자의 선택에 의해서 인생이 쫑날 수 있다. 능력도 안되면서 남의 돈 빌려갔으니 개인파산을 할 수 밖에.
그리고 집주인이 살고 있는 본가에 집중을 할 필요가 있다. 집주인 입장에서는 본가만큼은 지키고 싶어할텐데, 그 집도 대출로 산 것이라면 진짜 끝장난다.
세입자가 소송걸어서 강제 집행을 시전해버리면 영화에서나 보던 빨깐 딱지가 붙어버리기 때문이다. 물론 이게 쉬운 길은 아니지만 여유가 있다면 생각은 하고 있어야 한다.
3. 전세집을 잃게 된다.
의정부 집주인이 전세놓으려고 4억주고 투자를 했다. 그리고 3억에 전세로 내놔서 나와 계약을 했다. 근데 지금 시세가 2억 5천까지 뚝 떨어진 상황이라서 집주인은 꼼짝달싹 못하는 상황이었다.
집주인은 2가지 선택권이 있는데, 하나는 세입자한테 양해를 구하든 돈을 쥐어주든 계약 연장을 요청하는 것이고, 다른 하나는 1억원을 홀라당 손해보는 것이다. 일단 세입자 돈 3억원을 받은 상태이니까 4억원에서 1억원만 손해보는 셈이다.
계약 연장을 요청하는게 아니라면 경매로 넘어가게 되니까 집을 포기할 수 밖에 없다. 포기한다는건 본인이 결정하는 문제는 아니고 세입자가 소송걸어서 경매로 넘기는 것이기 때문에 타의에 의해서 결정되는 것이다.
결국 1억원 손해보고 전세집을 잃게 되는게 핵심인데, 대부분의 사람들은 손해보는 걸 죽기보다 싫어하기 때문에 집주인 입장에서는 해당 사항이 엄청난 불이익으로 다가올 것이다.
그러니까 내가 임차권등기명령을 신청하는 것만으로도 집주인은 경제적으로 엄청난 압박을 느끼게 된다. 이후에도 배째라는 식으로 개소리 지껄이면 그냥 소송가면 된다.
불이익이 정도 밖에 안된다는 사실에 나도 좀 실망스럽긴 했는데, 시간이 좀 걸리더라도 소송 이후에 동산 압류나 계좌 거래 제한 등을 신청해서 아예 정상적인 생활을 못하도록 압박을 할 수 있으니까 너무 걱정하지 말자.