나도 개인사정이라는게 있다보니까 마냥 다음 세입자가 구해질 때까지 기다릴 수 없어서 그냥 소송 걸고 경매로 넘겨버렸다. 집주인은 조금만 더 기다려달라고 사정을 하는데 그럴거면 지연 이자라도 주는 시늉이라도 해도 모자랄 판에 그건 절대로 안된다고 하더라. 말이 안통하는 사람한테는 경매가 답.
내 이야기
- 집주인이 자기자본 20% + 세입자 돈 80%로 오피스텔 구매
- 집주인은 시세차익을 노리고 투자한 것임.
- 다음 세입자를 구해야지만 현 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 있음
- 역전세 터지면서 세입자 돈 돌려줄 수 없음
- 나는 임차권등기명령부터 시작해서 강제집행 시전.
위 내용이 복잡해보일 수 있는데, 결론은 집주인이 돈도 없으면서 무리하게 투자해놓고 세입자 돈을 자기 돈 마냥 가지고 논 것이다.
깡통 전세, 전세 사기 모든 표현을 사용해도 좋다. 결국 집주인이 무리하게 투자해서 세입자에게 피해를 주는 것이다.
물론 집 값이 계속 올라가고 다음 세입자도 원활하게 구해지면 상관없는데 반대의 경우에는 집주인 스스로가 책임감을 가지고 문제를 해결할 생각을 해야 된다. 근데 대부분 이렇게 안하지.
절차
남이 돈을 안갚으면 내가 할 수 있는건 법원에다가 고자질하는 것이다. 근데 법원에 한번만 뭔가 신청하면 알아서 다 해줄 것으로 기대를 하는데 절대로 그렇지 않다.
법원은 방관자이고 제3자 입장에서 그냥 바라만 보는 입장이다. 집주인한테 돈 갚아라고 명령을 내려도 집주인이 돈을 안갚는다고 해서 법원이 추가 행동을 하는 건 아니다.
내가 직접 해야된다. 법원 관련해서 절차는 다음과 같다.
- 임치권등기명령
- 지급명령 또는 소송
- 강제집행
본 내용에서는 강제집행 중에 경매에 대해서 집중적으로 얘기할 것이다. 이전 단계는 별도 포스팅 참고.
지급명령
경매를 신청하려면 일단 소송에서 이겨야되는데, 전세금 미반환은 100% 집주인 잘못이기 때문에 사실 소송까지 갈 필요가 없다. 법원도 귀찮아한다.
그래서 지급명령이라고 해서 신속하게 끝장내는 소송 절차를 따로 만들어놨다. 서류만 제출하면 법원에서 알아서 판결을 내려주는 것이다.
집주인한테 해당 내용이 전달되는데 이의신청을 안하면 곧바로 판결이 나면서 경매를 할 수 있게된다.
집주인이 이의신청할 내용 조차없이 때문에 그냥 100% 다 통과된다고 보면 된다. 집주인이 뭐 할 말이 있겠나? 남의 돈 가져가놓고 계약 위반해서 돈도 안돌려주는 주제에.
강제집행 중 경매
강제집행 종류에는 압류, 추심, 경매 등 여러가지 있는데 본인이 원하는 걸 아무거나 진행해도 된다. 근데 이걸 셀프로 진행하기에는 어려운 부분이 많아서 대부분은 변호사를 선임한다. 그게 더 싸게 치거든. 나도 조언을 구할 겸 변호사에게 모든 걸 맡겼다.
경매를 먼저 진행했고 이걸로도 돈을 다 못돌려받으면 압류, 추심 이런걸 진행하기로 했다. 경매는 보통 6-10개월 정도 소요된다고 하더라. 실제로 나는 집이 경매로 팔리기까지 9개월 정도 걸린 것 같다.
셀프 경매 신청 방법
법원 사이트에 들어가서 전자소송으로 신청하면 된다. 근데 일반인이 이걸 제대로 한다는건 거의 불가능에 가깝다고 본다.
임차권등기명령은 그래도 좀 쉬운 편에 속해서 혼자서 할 수 있는데, 경매 신청은 부동산 관련해서 써야할 부분도 많고 신청 취지와 이유를 A4 용지 한페이지 분량을 길게 써야되는데 법률 문서로 써본 적이 없으니 당연히 불가능하다. 법무사나 변호사 도움 받자.
낙찰대금이 전세금보다 적을 경우
낙찰은 경매를 통해서 부동산을 사는 행위를 말하고, 낙찰자는 경매로 부동산을 산 사람이다. 낙찰대금이 전세금보다 적을 경우 세입자는 낙찰자에게 잔액을 청구할 수 있다.
근데 그 부동산이 정말 투자하기 좋은 곳이 아닌 이상 어떤 미친놈이 전세금 잔액까지 부담해가면서 낙찰받을까? 그럴 일이 극히 드물다.
근데 내가 계약한 전세집은 GTX가 근처에 지어지는 곳이라서 호재가 뜬 경우였다. 집주인이 이 사실을 미리 알았다면 생각이 좀 달라졌을텐데, 본인 스스로도 뭔가 이런저런 내용을 참고할 만큼 여력이 되지 못했던 것 같다.
세입자 경매 낙찰, 셀프 낙찰
법원에 경매를 신청하고 나서 6개월쯤 지났을 때 나도 너무 급해서 내가 낙찰자가 되는게 어떨까 생각을 해봤다. 내가 경매를 신청하고 내가 그 집을 사버리는 것을 셀프 낙찰이라고 한다.
경매 낙찰대금이 전세금보다 많을 경우, 돌려받을 보증금을 제외하고 나머지만 내면 된다. 나머지는 내가 준비해야되는데 다행히 주택담보대출로 충분히 해결되기 때문에 걱정할 필요는 없다.
반면에 낙찰대금이 전세금보다 적을 경우, 나는 그 차액만큼 손해를 감수하고 이걸 낙찰받아야 하는 것이다. 가장 최악의 상황이라고 할 수 있는데 대부분 셀프 낙찰의 상황까지 오면 이런 최악의 상황을 마주하게 된다.
셀프 낙찰 단점
- 생애최초주택 관련해서 혜택을 포기해야 된다.
- 1주택자가 되는거니까 세금 문제도 고민해야된다.
- 돌려받을 돈이 1억인데 경매 낙찰금이 7천만원이면 남은 차액 3천만원은 집주인한테 돌려받지 못한다.
3번이 가장 뼈아픈 단점이라고 할 수 있다. 내가 돌려받을 돈을 온전히 지켜내지 못하고 손해를 감수해야된다는 사실이 가장 마음 아플 것이다.
남은 차액에 대해서는 집주인한테 권리 행사를 못하니까 그냥 감내하고 진행해야 된다. 다른 사람이 낙찰되는 여부는 운에 맡겨야하기 때문에 그 과정에서 상당히 마음이 졸일 것이다.
나도 6개월 정도 지나니까 애간장이 타서 셀프 낙찰을 생각했었는데 3개월만 더 참아보자고 해서 기다렸더니 행운이 찾아왔다. 이건 통제할 수 없는 부분이니까 명확한 기준을 두고서 판단하기 바란다.
다음으로 알아볼건 경매 신청 절차이다. 봐도 잘 모르겠으면 변호사한테 가서 물어보자. 법이라는게 알다가도 잘 모르는 무언가 존재하는 듯하다.