신림 같은 동네에서 공유오피스가 과연 먹히는지, 겉으로 보이는 분위기 말고 진짜 돈 흐름과 수요 구조가 궁금했던 사람 입장에서는 이런 현실적인 사례가 더 와닿는다.
‘신림동 사례로 본 공유오피스 창업 현실과 전망’을 알고나면 궁금했던 부분이 꽤 풀려서 만족할 것이다.
신림에 대해
신림역 근처 공유오피스라고 하면 대충 몇개 안되기 때문에 지금 얘기할 사례에 해당하는 업체가 어디인지 굳이 궁금해할 필요는 없을 것 같다.
내가 경험한 신림역 근처 동네는 주거밀집 지역으로, 지방에서 올라온 취업자들을 포함해서 1인가구가 굉장히 많은 편이다.
그런데도 공유오피스가 있는 것 자체도 신기하고, 공실이 그리 많지 않다는 것도 놀라울 따름이다.
계약 당일에 사장과 만남
계약 첫날에 방문했을 때, 사무실 총 개수는 20개 정도인데, 공실이 3개 정도였다. 1인실이 한달에 35만원 정도였으니 어림잡아 매출은 계산이 자동으로 나올 것이다.
임대업 하시는 분들은 굉장히 방어적이다. 그러나 자본이 있어야 할 수 있는 사업이기 때문에 원래 집에 돈 좀 있는 분들이다.
사업장이 아내 명의로 되어있고, 남편이 한번씩 와서 청소하는걸로 봐서는 내 추측상 아내쪽에 돈이 좀 있고, 남편은 그 덕을 좀 보는 것 같다.
계약할 때 남편의 행동, 말투를 유심히 지켜봤는데 뭐랄까 그냥 좀 불쌍해보였다.
대출 레버리지로 이런 사업을 한다는건 리스크가 너무 크기 때문에 쉽게 접할 수 있는 풍경은 아님.
입주 수요에 대해서
왜 공실이 별로 없는지 궁금했는데 알고보니 공부하러 오는 학생이 전체의 30%를 차지하더라.
독서실에는 1인실이 없다보니까 그 수요가 공유오피스로 빠지는 것 같다.
요즘에 한창 뜨고 있는 스터디카페 같은 경우에도 1인실은 잘 없기 때문에 조용하게 공부하고 싶은 학생들이 공유오피스로 오는 것 같다.
나머지는 1인 세무사부터 시작해서 쇼핑몰, 개발자 등 다양하게 있었다.
공유오피스를 사용하는 업체들은 대중적이지 않고 매출도 불안한 포지션에 있다.
패스트파이브는 이름이 널리 알려진 기업들이 있기도 한데, 이런 소규모 사업장 같은 경우에는 혼자 벌어서 혼자 먹고 사는 수준으로 사업을 영위하는 분들이 대부분이라 분위기도 뭔가 좀 그렇다.
오피스 사장 입장에서는 장기간 꾸준히 계약되는게 좋은데, 이걸 입주 업체 관점에서 생각해보면 더이상 성장하지 못하고 한계에 부딪히고 있다는 것이니 공유오피스 수익 구조 자체가 얼마나 아이러니한지 이해가 될 것이다.
남이 성장하지 못해야지만 내가 먹고 살수 있는 이런 말도 안되는 구조.
입주 수요는 창업 관점에서 고정적일 수 없다. 최소 3개월 혹은 1년 단위로 계약할지 모르지만, 계약 만료 시점에 새로운 입주자를 모집할 수 있다는 보장이 없다.
공유오피스가 전월세집처럼 수요자가 전국민이 아니고 동네에 어쩌다 있을법한 프리랜서 혹은 소규모 창업자에 해당하기 때문에 쉽지 않은 것이다.
사장이 하는 일
사장실이라고 개인 공간이 따로 있더라. 거기도 2평 남짓한 곳.
문 잠궈놓고 안에서 놀고 있긴하더라. 만실이 된 상황에서 일단은 안심이 되니까 별 걱정은 없겠지.
그러나 미래에 닥쳐올 불안감은 감출 수 없기 때문에 블로그에 홍보글을 수시로 올리더라.
그가 할 수 있는 유일한 마케팅이라고 해야될까. 공유오피스는 사실 마케팅을 할 수 있는게 별로 없다. 임대업이 원래 그렇잖나.
그러다보니 사장이 직접 마케팅을 하는 것 같더라. 이것마저 안하면 솔직히 할게 없는데, 마냥 백수처럼 놀 순 없지 않나.
확실한건 인생에 고달픈 시련 따위 생각안하고 마음편하게 사는 것 같더라. 이정도가 되려면 자본이 꽤 있어야 된다는 소리.
인테리어 비용에 대해서
공간을 구하는건 누구나 할 수 있는 일이니까 어려운건 없고, 공유오피스에서 가장 중요한건 인테리어임.
건물 임대료를 포함한 부수적인 지출 비용들은 굳이 언급하지 않더라도 다들 감이 올 것이다.
사장이 인테리어를 직접했다고 하더라. 금액을 물어보니 사업상 비밀이라면서 엄청 방어적으로 나왔다. 경쟁업체가 생길까봐 불안한거지.
눈대중으로 견적 잡아보니 40평 기준으로 1억 못미치는 수준으로 리모델링을 한 것 같다. 벽 자체도 방음이 전혀 안되는걸로 봐서는 자재를 최소한으로 사용한 듯.
40평에 놀라는 것 같은데, 1인 사무실이 2평 남짓밖에 안되는 아주 작은 공간이다.
인테리어에 대해서 너무 겁먹지 말자. 인테리어 업체들도 돈 벌어 먹고 살아야되기 때문에 홍보 열심히하고 다닌다.
오늘의집에서도 인테리어 업체와 연결해주는 서비스를 운영하고 있다.
당장 네이버지도에 검색만해도 인테리어 업체가 쫙 나오기 때문에 비교 견적을 내보면된다.
당연히 귀찮지. 한번도 안해본 일인데 여러 업체에 전화해서 대화하는 것도 겁나지. 그러나 막상 해보면 아무것도 아님.
누가 창업해야될까?
신림동을 포함해서 소규모 공유오피스는 지역별로 3군데 정도 다녀봤다.
싹 다 운영 방식이 비슷했기 때문에 내가 깨달은 공통점도 단순한 것 같다.
더이상 성장할 수 있는 사업은 아니기 때문에 공유오피스에 투자할 돈 외에 본인과 가족 모두 먹고 살 수 있는 수준의 돈이 있다면 공유오피스 창업을 고려해봐도 좋을 것 같다.
예를 들어서, 내가 직장을 다니고 있고 퇴직하려면 20년이 넘게 남아있는데, 투자할 자금이 5억 정도 있다? 그러면 해볼만하지.
더 좋은 환경이라면 부모가 증여할 상가가 있는 것이다. 임대료 안나가니 인테리어만 투자해서 장사를 하는 것이다.
회전율이 높지만 단가가 낮고 수요가 많은 업종을 할것인지, 아니면 회전율은 낮지만 단가가 높고 수요가 낮은 업종을 할것인지 고민하는건 본인 선택의 문제.
원래 사업이라는건 피드백-보완 루틴을 거치면서 안정적인 수익으로 수렴하는게 일반적인데, 공유오피스 임대업은 피드백이 오더라도 보완하는게 쉽지 않다.
전망
공유오피스 수요자라고 하면 프리랜서가 일반적인데, 우리나라에 프리랜서가 그리 많은가 싶겠지만 생각보다 꽤 있는 편이다.
당장 동네 근처 스타벅스만 가보더라도 포토샵 켜놓고 디자인하고 있는 사람들이 꽤 많다.
공유오피스가 뜬 시기가 코로나였는데, 앞으로 코로나가 또 올거라는 예상은 못하기 때문에 이 부분은 생각을 접는게 좋을 것 같다.
지금은 ai시대. 혼자서도 일할 수 있는 시대이다. 1인 창업자가 상당히 늘어날 것이라고 전문가들이 예상하고 있는데, 더 구체적으로 얘기하면 코딩하는 사람들이 1인 창업을 많이 할 것으로 추정된다.
기존에 카페에서 일할 수 있는 프리랜서 분들이 더 늘어나진 않을 것으로 보인다.
예를 들어서 작가분들은 ai 시대가 왔다고 해서 크게 혜택을 보진 않거든.
ai가 글을 대신 써주는 등 편리해진 부분은 많지만, 편해졌다고 해서 해당 직업을 선택하는 사람이 늘어나진 않을 것이다.
원래부터 비인기 직종인데다가 사람들은 기본적으로 인내심을 가지고 창작활동을 하는것을 힘들어한다.
물론 코딩하는 개발자들도 지금 당장 1인 창업하기에는 무리가 있을 것으로 보인다. 우리나라 자체가 해당 분야 시장이 워낙 작기 때문.
그리고 어려서부터 안정적인 직장에 들어가는걸 목표로 성장해왔기 때문에 창업에 대한 진입장벽도 큰 편이다.
창업이 대중화 되려면 사람들 인식 자체가 달라지고 정책도 뒷받침 되어야 하기 때문에 10-20년 뒤를 생각해야되지 않을까 싶다.
프리랜서나 1인 창업이 대중화가 되면 사람들과 관계를 맺는 것이 프리미엄으로 다가올 수 있기 때문에 닭장 같은 공유오피스 인테리어 말고, 개방적이면서 자연을 느낄 수 있는 컨셉을 미리 선점하는 것도 좋은 방법 같다.