서울 구축아파트를 볼 때는 집값보다 조합원 승계가 먼저 걸리더라.
‘서울 구축아파트 조합원 승계 조건으로 매매 매물이 나오는 이유’를 알고 나면 매물 문구가 꽤 만족스럽게 읽힐 것 같다.
결론
서울 구축아파트에서 조합원 승계 조건 매물이 나오는 이유는 집을 샀다고 해서 재건축 조합원 자격까지 자동으로 따라오는 구조가 아니기 때문이다.
특히 투기과열지구 재건축 단지는 조합설립인가 이후부터 이전고시 전까지 조합원 지위 양도가 제한되기 때문에, 매수자는 등기만 넘겨받는 것과 조합원 자격을 이어받는 것을 완전히 나눠서 봐야 한다.
그래서 매물에 조합원 승계 가능이라는 말이 붙으면 좋아 보이긴 하지만, 사실은 더 꼼꼼히 확인해야 하는 경고등에 가깝다.
승계가 되면 희소한 입주권 매물이지만, 안 되면 재건축 프리미엄을 주고도 현금청산으로 밀릴 수 있으니 생각보다 살벌한 구조임.
내 기준에서는 이런 매물일수록 가격보다 조합, 구청, 등기, 주민등록, 실거주 자료를 먼저 맞춰보는 게 안전하다고 느꼈다.
조건
조합원 승계 조건이라는 말은 아무나 사도 된다는 뜻이 아니라, 매도자가 법에서 정한 예외 요건을 갖췄을 가능성이 있다는 뜻이다.
대표적으로 1세대 1주택자가 해당 주택을 오래 보유하고 실제로 거주한 경우가 많이 거론되는데, 여기서 보유기간과 거주기간만 보고 덜컥 판단하면 꽤 위험하다.
세대 구성, 공동명의 여부, 실제 거주 흔적, 조합 정관, 사업 단계가 같이 얽히기 때문에 겉으로는 멀쩡해 보여도 안쪽을 열어보면 변수가 나올 수 있거든.
마트에서 같은 사과처럼 보여도 안쪽 멍이 있는지 확인해야 하는 것처럼, 재건축 매물도 문구보다 증빙을 봐야 한다.
그래서 승계 가능이라는 말은 장점이긴 하다, 다만 확인 전까지는 확정이 아니라 후보 상태라고 보는 게 맞는 것 같다.
이유
이런 매물이 나오는 가장 큰 이유는 집주인이 팔아야 하는 사정은 있는데, 아무 매수자에게나 조합원 지위가 넘어가지 않기 때문이다.
분담금 부담, 대출 이자, 상속, 직장 이동, 가족 사정, 이주 계획처럼 현실적인 이유가 생기면 재건축 기대감이 있어도 계속 들고 가기 어려운 순간이 온다.
재건축이 무조건 돈이 된다면 다들 끝까지 버티겠지만, 실제로는 사업 기간이 길고 공사비와 금융비용이 붙으면서 체력이 먼저 닳는 경우도 많다.
특히 조합원 승계 가능한 물건은 단지 안에서도 희소성이 생기기 때문에, 매도자는 그 조건을 앞세워 매물 가치를 설명하려고 한다.
결국 이 문구는 이 집이 좋다는 홍보이면서 동시에 이 집을 사기 전에 법적 확인을 끝내라는 안내문 같은 느낌이다.
단계
신림 건영1차처럼 조합설립인가 이후 사업시행인가로 넘어가는 구간에 있는 단지는 곧바로 분양이 열린다고 보기 어렵다.
현재 단계에서는 사업시행인가, 조합원 분양신청, 감정평가, 관리처분인가, 이주, 철거, 착공, 일반분양 같은 큰 관문이 아직 남아 있다.
시공사가 선정됐다는 점은 긍정적이지만, 재건축은 시공사 이름표가 붙었다고 바로 새 아파트가 올라가는 게임은 아니다.
오히려 이때부터 공사비, 분담금, 설계 변경, 학교 일조, 교통, 조합원 의사결정 같은 현실 문제가 식탁 위 반찬처럼 하나씩 올라온다.
그래서 조합원 승계 조건 매물은 단순히 입주권을 살 수 있느냐보다 앞으로 몇 년을 버틸 수 있느냐까지 같이 봐야 한다고 생각했다.
왜 지금 팔고 싶어질까?
아는 지인이 5년 전에 투자목적으로 신림 건영아파트를 매매했다.
당연히 대출을 쎄게 받고 매매한 것.
그러다가 집안 사정으로 여동생에게 넘겨줬는데, 여동생 명의로 대출을 받아서 지인의 대출을 갚은 것이다.
이 장면만 봐도 재건축 투자가 숫자표처럼 깔끔하게 굴러가는 게 아니라, 가족 사정과 대출 이자가 같이 끼어드는 생활 문제라는 게 확 느껴지더라.
겉으로는 투자처럼 시작했지만 막상 시간이 지나면 누가 살고, 누가 갚고, 누가 분담금을 감당할지가 더 크게 남는 구조이긴 하다.
이 동네를 계속 들고 가도 될까?
사실 이쪽 동네가 살기 좋은 동네는 아니다.
그나마 강남과 교대를 20분 내로 주파할 수 있다는 교통 편의성만 있을 뿐 그 외에는 뭣하나 살기 좋은 동네라고 얘기할 순 없다.
이 동네가 살기 좋으려면 아파트 재건축만 할게 아니고, 도시 전체를 재정비하는 수 밖에 없다.
상권이 발달한 곳도 아니고, 외노자들이 많이 사는데다가 지방에서 올라온 1인 가구가 많다보니까 잠실이나 어린이대공원처럼 깔끔한 느낌이 들지 않는다.
그러니 서울 토박인데다가 강남, 교대쪽으로 출퇴근을 해야되는 강력한 동기가 있지 않는한 굳이 여기서 살 이유가 없는 것.
경기도로 눈을 돌리면 훨씬 더 쾌적한 아파트 단지가 있는데 뭣하러 여기를 고집할까?
그래서 지인이 해당 아파트를 매매했을때 의구심을 많이 품었었다.
왜 매매했는지 물어보니 바로 옆에 부모님 집이라서 거주와 투자 두마리 토끼를 다 잡으려고 샀단다.
아무래도 본인이 평생 살았던 곳이니 애착이 강했겠지.
그럼에도 투자 관점은 잠시 거두라고 했다.
지금은 대출껴서 여동생이 살고 있기 때문에 지인은 여기에 더이상 신경을 쓰지 않고 있다고 한다.
여동생을 만났더니 재건축이 진행되고 있는데도 별 생각이 없어보였다.
대출 원리금도 부담되는 판국인데 여기다가 재건축 분담금을 내야될 수도 있는데 이걸 감당할 자신이 있냐고 물어봤더니 별 생각이 없어보였다.
그래서 조합원 승계 조건을 확인해보고 가능하면 지금 팔아버리는 것도 나쁘지 않다고 조언해줬다.
이건 겁을 주려는 말이 아니라, 장기전에서 버틸 체력이 없으면 좋은 재료도 부담으로 바뀔 수 있다는 얘기다.
조합원 승계 가능 매물이면 무조건 좋을까?
조합원 승계 조건으로 매물이 나오는건 집주인이 팔아야될 사연이 생긴 것인데, 재건축이 100%로 수익이 나는거라면 다들 어떻게든 보유하고 있겠지만 그렇지 않을 것 같기도하고 내가 지금 대출 이자로 허덕이는게 힘들다보니 내놓게 되는 것이다.
재건축이 진행되면 어차피 철거해야되서 다른 곳으로 이사를 가야된다.
지인과 그의 여동생의 경우 어차피 바로 옆에 부모님 집이 있으니 거기로 피신하면 되는데, 지방에서 투자 목적으로 여기로 들어오는 분들은 꽤나 고생할 것이다.
그러니까 조합원 승계 가능이라는 말은 좋은 출발점이긴 하지만, 최종 판단은 분담금, 이주 계획, 대출 이자, 실거주 가능성까지 한 번에 놓고 봐야 한다.
내가 보기에는 이런 매물은 싸게 잡는 게임이 아니라, 내가 버틸 수 있는 기간과 돈의 압박을 먼저 계산하는 게임에 더 가깝다.