월세 계약은 보증금만 보면 될 것 같은데 실제로는 월세를 전세처럼 환산해서 7억원 기준을 넘는지 따져봐야 해서 꽤 헷갈린다.
그래도 기준식과 표만 같이 보면 ‘서울시 신혼부부 이자지원 월세 계약 보증금별로 충족하는 조건 정리’를 이해하고 나서 훨씬 편해질 것이다.
월세도 보증금 기준에 포함해서 봐야 한다
서울시 신혼부부 임차보증금 이자지원은 월세가 있는 계약도 그냥 월세로만 보지 않고 환산 임차보증금으로 계산해서 본다.
즉 보증금이 낮아 보여도 월세가 높으면 환산 결과가 커질 수 있다.
그래서 기준은 보증금만 7억원 이하인지가 아니라 환산 임차보증금이 7억원 이하인지로 이해하는 게 맞다.
이 부분을 모르고 계약부터 진행하면 뒤늦게 조건 미충족으로 걸릴 수 있어서 먼저 계산해보는 게 중요하다.
생각보다 여기서 많이 헷갈리게 된다.
계산식은 이렇게 보면 된다
환산 임차보증금 계산식은 월세보증금 + (월세 × 12개월 ÷ 전월세전환율)이다.
여기서 전월세전환율은 5.5%를 기준으로 보면 된다.
즉 월세를 연 단위로 바꾼 다음 5.5%로 나눠서 전세 보증금처럼 환산하고, 거기에 실제 보증금을 더하면 된다.
표가 편한 이유도 결국 이 식을 매번 직접 계산하지 않게 해주기 때문이다.
공식만 보면 머리가 아픈데 알고 보면 구조는 단순한 편이다.
전세 1억원은 월세로 얼마쯤인가
전환율이 5.5%라면 전세 1억원은 월세로 대략 45만8천원 정도가 된다.
계산은 1억원 × 5.5% ÷ 12개월로 보면 된다.
그래서 전세 1억원이 월세 46만원 정도라는 설명은 대체로 맞는 표현이다.
반대로 월세를 전세 기준으로 환산할 때는 이 값을 뒤집어서 생각하면 된다.
숫자로 한번 감을 잡아두면 표가 훨씬 잘 읽힌다.
보증금이 정해졌다면 월세는 어디까지 가능한가
아래 표는 환산 임차보증금 7억원을 넘지 않는 범위에서 보증금별 월세 상한을 정리한 것이다.
이 표는 제시한 공식에 전월세전환율 5.5%를 넣어서 계산한 값이다.
월세만 있는 계약이라면 대략 320.8만원 이하까지 가능하고, 보증금이 커질수록 허용 가능한 월세는 내려간다.
보증금이 7억원이면 월세가 0원인 전세 형태까지만 가능하다고 보면 된다.
숫자가 한눈에 들어와서 이쪽이 제일 편하다.
| 보증금 | 탈락 안 되는 월세 상한(대략) |
| 0원 | 320.8만원 이하 |
| 5,000만원 | 297.9만원 이하 |
| 1억원 | 275.0만원 이하 |
| 1억5,000만원 | 252.0만원 이하 |
| 2억원 | 229.1만원 이하 |
| 2억5,000만원 | 206.2만원 이하 |
| 3억원 | 183.3만원 이하 |
| 3억5,000만원 | 160.4만원 이하 |
| 4억원 | 137.5만원 이하 |
| 4억5,000만원 | 114.5만원 이하 |
| 5억원 | 91.6만원 이하 |
| 5억5,000만원 | 68.7만원 이하 |
| 6억원 | 45.8만원 이하 |
| 6억5,000만원 | 22.9만원 이하 |
| 7억원 | 0원 |
월세가 정해졌다면 보증금은 어디까지 가능한가
반대로 월세가 먼저 정해진 계약이라면 보증금 상한으로 보는 게 빠르다.
월세 100만원이면 탈락하지 않는 보증금 상한은 약 4억8,181만원 수준이다.
월세 200만원이면 보증금 상한은 약 2억6,363만원 수준이고, 월세 300만원이면 약 4,545만원 수준까지 내려온다.
월세가 높을수록 보증금 여유가 빠르게 줄어드는 구조라는 점을 여기서 바로 확인할 수 있다.
이 표는 실전 판단할 때 꽤 바로 써먹기 좋다.
| 월세 | 탈락 안 되는 보증금 상한(대략) |
| 20만원 | 6억5,636만원 이하 |
| 30만원 | 6억3,454만원 이하 |
| 40만원 | 6억1,272만원 이하 |
| 50만원 | 5억9,090만원 이하 |
| 60만원 | 5억6,909만원 이하 |
| 70만원 | 5억4,727만원 이하 |
| 80만원 | 5억2,545만원 이하 |
| 90만원 | 5억363만원 이하 |
| 100만원 | 4억8,181만원 이하 |
| 120만원 | 4억3,818만원 이하 |
| 150만원 | 3억7,272만원 이하 |
| 200만원 | 2억6,363만원 이하 |
| 250만원 | 1억5,454만원 이하 |
| 300만원 | 4,545만원 이하 |
월세 200만원 보증금 5천만원이면 가능한가
월세 200만원에 보증금 5천만원이라면 환산 임차보증금은 약 4억8,636만원 정도다.
계산은 5,000만원 + (200만원 × 12 ÷ 5.5%)로 보면 된다.
이 값은 7억원 이하이므로 환산 임차보증금 기준 자체는 충족한다고 볼 수 있다.
다만 실제 대출 가능 여부는 소득, 혼인요건, 주택요건, 은행 심사 같은 다른 조건도 같이 봐야 한다.
기준선 통과와 실제 승인 가능성은 같은 말이 아니라는 점은 챙겨둘 만하다.
전환율 변경일은 언제 챙기면 될까
전월세전환율은 6개월마다 변경된다.
현재 26년 5월 20일부터 적용되는 전월세전환율은 5.5%이다. 과거와 달라지지 않았다.
다음 변경일은 26년 11월 20일이다. 그래서 계약만 볼 게 아니라 추천서 신청 시점과 공지 변경일도 같이 확인하는 게 좋다.