빌라가 재개발 재건축이 어려운 이유 핵심은 이해관계가 복잡하기 때문이다. 예비 신부가 “집은 꼭 사야 한다”는 말에 아무것도 모르고 신축 빌라를 매매했었는데 빌라 사기 전에 이 내용을 알았더라면, 선택이 좀 달라졌을지도 모른다.
조언
결혼을 하려니까 집 문제 때문에 골치가 아프더라. 예비 신부 말로는 다른 소비는 싹 다 알뜰살뜰하더라도 집 만큼은 무조건 매매를 해야된다나. 돈없으면 월세 살이부터 해야되는게 정상 아닌가?
그러다가 타협본게 빌라 매매인데, 알아보니 빌라는 재개발 재건축이 진행되지 않는 이상 투자 가치가 엄청 떨어진다고 하더라.
실거주와 투자 두마리 토끼를 모두 잡으려니까 골치가 아파진다. 하나만 선택해도 머리가 아픈데.
대지지분이 너무 작음
빌라는 기본적으로 대지지분이 너무 작다. 예를 들어 4층짜리 8세대 빌라라면 세대당 땅 5~10평 정도밖에 안 된다.
문제는 이 작은 땅을 여러 명이 나눠 갖고 있다는 거다. 누가 자기 땅 조금이라도 손해 보는 구조라면 무조건 반대하고, 그렇게 되면 조합 구성부터 막힌다. 결국 ‘토지주 수십 명’이 하나하나 동의해야 하는데, 그게 말처럼 쉬운 일이 아니다.
용적률에 대해서
빌라 대부분은 이미 허용된 건폐율과 용적률을 꽉 채워 지어진다. 즉, 재건축해도 더 넓게, 더 높게 못 짓는다는 말이다.
그러면 기존보다 세대수도 늘릴 수 없고, 분양 수익도 거의 없어진다. 결국 개발한다고 해도 경제적 이득이 없으니까 건설사나 시행사 입장에서는 굳이 뛰어들 이유가 없다.
돈이 안됨
빌라 땅은 모양도 안 좋고 크기도 애매한데, 가격은 은근히 비싸다. 게다가 부수고 새로 짓기까지의 과정을 다 감안하면, 수익이 거의 안 남는다.
나도 시행사 쪽 아는 지인한테 물어보니까, “요즘 빌라는 손도 안 댄다”는 말만 들었다. 한 마디로, 돈이 안 되니까 민간이 재개발 자체를 안 하려고 한다.
조합 설립의 어려움
빌라는 각 세대가 전부 개별 소유라서 집주인 간 이해관계가 너무 다르다. 한두 명만 반대해도 전체 진행이 무산될 수 있고, 실제로 그런 사례가 수두룩하다.
내가 아는 어떤 빌라는 1명이 “나는 이사 안 가겠다”는 이유로 5년 넘게 재개발이 미뤄지고 있다. 결국 소송전까지 가는 경우도 허다하다.
행정적 기준
서울시 기준으로 정비사업 지구로 지정받으려면, 건물 노후도, 주차장 확보, 도로 폭 등 여러 가지 조건을 맞춰야 한다.
그런데 빌라는 신축도 많고, 주차장이나 기타 조건이 미달인 경우가 많아서 애초에 대상에서 빠지는 경우가 대부분이다. 현실적으로 행정 요건 맞추는 것도 쉽지 않다.
결론
빌라는 물리적 구조도 복잡하고, 돈도 안 되고, 행정적 기준도 못 맞춘다. 세입자 비율이 높으면 더더욱 어렵다. 그래서 나는 결혼 전에 빌라를 살까 말까 고민했다가 이 내용을 알게 되고 나서는 그냥 ‘재개발은 없다’는 전제 하에 움직이게 됐다. 만약 누가 “빌라 사서 재개발 기다려라” 이런 말 하면, 그냥 믿지 않는걸 추천한다.