예전에 평택에서 전세대출 받아서 투룸에 살았을 때 얘기이다. 빌라 집주인이 서울에 살면서 관리를 하고 있었는데 빌라 내에 세입자만 20명이 넘다보니까 계약 만료 사실을 인지하지 못했던 것 같았다. 묵시적 갱신 조건이 성립이 되어서 나는 그냥 전세대출을 연장하러 은행에 방문했다.
묵시적 갱신 조건
계약만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인이 아무 얘기도 없으면 묵시적 갱신이 된다. 아무 얘기 안해도 전세 대출 연장해서 본인이 원하는 만큼 계속 살면 되고, 최대 2년까지 살 수 있다.
갱신이 되고 나서 계약을 마음대로 해지할 순 있긴 한데 세입자가 집주인한테 통보하고 3개월 뒤에 전세계약이 종료된다. 법적인 내용을 알아야 대출을 연장할 때도 시기를 놓치지 않고 순차적으로 할 수 있다.
2개월 계산
하루 이틀 차이로 2개월 전인지 아닌지 따지는 경우도 있는데 민법 제 160조, 역에 의한 계산 부분을 보면 1개월을 며칠로 보는지 정확히 확인할 수 있다. 내가 법조인은 아니고 꼼꼼하게 알아보니 법까지 파헤치게 되었다.
예를 들어서 3월 25일이 계약 만료일이면 2개월 전의 정확한 시점은 1월 26일 0시이다. 그래서 1월 26일 0시가 넘어가면 그 때부터 묵시적 갱신 조건이 성립되는 것이다. 각자 본인 상황에 대입해서 2개월 전 시점을 계산해보자.
전세대출 연장 방법
아래 제출 서류를 챙겨서 은행에 방문하면 된다. 카카오뱅크를 이용하는거라면 카메라로 사진 찍어서 올리면 된다. 대신에 배경 여백을 좀 두고서 사진을 찍어야 또 다시 연락이 안오고 한번에 처리가 된다.
대출 연장시 필요 서류
- 본인과 배우자의 신분증
- 주민등록등본
- 가족관계증명서
- 재직증명서
- 최근 기준 소득금액증명원
- 기존 전세 계약서 원본
배우자가 있으면 주택 보유 수 확인을 위해서 영업점에 함께 방문을 해야 된다. 나는 그 당시에 결혼을 안해서 혼자 갔다. 굳이 같이 안가도 되고 따로 방문해서 직원이 확인만 하면 된다.
그리고 묵시적 갱신이기 때문에 기존에 작성했던 전세 계약서 원본을 가져가면 되는데 무조건 확정일자가 날인되어있어야 한다. 이걸 잊어버렸다고 하면 낭패인데 그래서 온라인 등기소에서 확정일자를 받아놓으라고 권장하는 것이다. 종이 쪼가리를 잃어버려도 등기소에 가서 다시 다운로드 받으면 되니까.
만약에 아무것도 안했다면 주민센터에 가서 신분증 지참하면 확정일자가 받아진 전세계약서 사본을 받을 수 있다. 원본과 동일한 효력이 있기 때문에 이걸 이용해도 된다.
계약서 새로 써야되나?
쓰는 순간 묵시적 갱신이 안된다. 보증금이 바뀔 수도 있는데, 이처럼 조건이 하나라도 바뀌는 순간 대출을 다시 진행해야 되서 상당히 복잡해진다.
그러니까 집주인이 아무 연락도 없이 가만히 있으면 본인도 그냥 가만히 있기 바란다. 물론 2개월을 훨씬 남겨둔 상태에서 계약서를 다시 쓰자고 연락이 오면 대출 관련해서 아직 여유가 있으니까 천만 다행이다.
근데 묵시적 갱신 조건이 성립되었는데 계약서를 다시 쓰자고 하면 시간이 부족할 수 있고, 또 집주인의 요구를 들어줄 필요가 없으니 대꾸 안해도 된다.
버팀목 전세대출의 경우
대출금액 증액 없이 전세 갱신이 될 경우에는 기존의 임대차 계약서를 업로드 하면 되고, LH임대주택이나 행복주택의 경우 계약사실확인서라는걸 제출하면 된다.
이자 제외하고 나이 같은 신청 조건은 처음 대출 받은 시기 그대로 적용된다. 나이 제한때문에 연장 못하면 억울하지.
HUG 보증보험도 은행에 대출 연장할 때 같이 진행하는 부분이다. 연계가 잘 되어있어서 굳이 따로 할 필요없다. 은행 직원이 관련 서류 챙겨준다.
집주인 대출 거부할 경우
묵시적 갱신이 되면 법적으로 무조건 갱신이 되는 것이고, 대출도 집주인 동의가 필요없는 부분인건 맞다. 근데 현재 시스템상 은행이 집주인한테 전화를 할 수 밖에 없다. 묵시적 갱신인 것을 확인하는 차원이다.
근데 대부분의 집주인은 묵시적 갱신이 뭔지도 모르고 계약 만료 날짜가 다가온지도 모른다. 그래서 대뜸 놀라면서 대출 거부하겠다고 큰 소리 뻥뻥치게 되는데, 분명 집주인한테는 대출 여부 관련해서 권한이 없지만 은행도 이자수익 먹고 사는 사기업 입장이기 때문에 아무리 법이 그렇다고 하더라도 대출을 연장해줄지 고민하게 된다.
집주인이 저렇게 거부행사를 하는데 은행 입장에서 불안할 수 밖에 없다. 그래서 세입자가 집주인하고 통화해서 묵시적 갱신에 대해서 잘 설명하고 원만하게 해결해야 된다. 법이 우선이라고 싸워버리면 제일 불리한게 세입자이다. 소송간다고 해도 당장 보증금이 해결이 안되니까 여러모로 불리하다.