개인적으로 별로 추천하지 않는 방법이긴 하지만 내 수준을 넘어서는 아파트를 기어코 얻겠다는 분들이 많기 때문에 간단히 설명하겠다. 그리고 무리하게 아파트를 매수했을 때 이후에 발생하는 문제점과 주의사항도 함께 알아보자.
해결 방법
첫번째는 전세금을 제외한 나머지는 주담대가 가능한 경우가 있으니 이걸 활용하면 된다.
이건 아파트 시세가 10억인데 전세로 6억을 주고 나머지 4억을 은행한테 빌리는 것이다.
물론 4억 모두를 빌려주는 은행은 없다. 은행이 제일 꺼려하는게 세입자 보증금인데 이게 최우선 변제를 받을 수 조건이 달려있다보니까 위험을 감수하고 돈 빌려주는 은행은 없다.
두번째는 세입자가 전세집을 나간다는 전제하에 전세 퇴거자금대출을 이용하면 된다.
정부에서 시행하는 제도이고, 은행 입장에서도 위험부담이 줄어들기 때문에 기꺼이 주담대를 내줄 수 있다. 다만, 대출 규제를 따져봐야 한다.
한계
방법을 공유하긴 했지만 세부적으로 접근해서 설명하는 건 거의 불가능하다.
왜냐하면 정부 규제가 수시로 바뀌는 상황이고, 은행에서도 이를 대응하기 위해서 수시로 내규를 바꾸기 때문이다.
결국 본인이 아파트를 사고 싶으면 그 생각이 들었던 그 날 모든 걸 알아봐야 한다.
당연히 본인 스스로 인터넷을 찾아가면서 알아보는건 거의 불가능하다. 최신 정보를 얻어야 하고, 그걸 종합적으로 해석해서 순서대로 배치를 해야되는데 전문가들도 어려워하는 부분이다.
내가 공부하려고 달려들지 말자. 그냥 은행에 방문해서 주담대 가능한지 물어보자.
대출 불가능에 대한 오해
전세끼고 구매시 대출 안나온다는 얘기를 많이 들을 것이다. 그리고 매수자가 전입신고를 해서 실거주를 해야한다는 얘기도 많이 들을 것이다.
그 이유는 세입자가 있는 경우 담보권이 세입자가 우선이고, 은행이 후순위가 되니까 위험해서 대출을 안해준다.
본인이 은행이라고 생각하고 남한테 돈을 빌려준다고 가정해보자. 내가 돈을 빌려줬는데 돌려받지 못하고 공중으로 사라지는게 자명해보인데 그 위험을 안고 빌려줄 수 있겠나?
물론 이런 조건을 원하는 금융권도 있는데 아닌 곳도 있다. 이게 무슨 법으로 정해놓은 것도 아니고 금융권에서 저하기 나름이다. 은행들이 정부 기관도 아니고 이자 장사로 돈버는 사기업에 불과한데.
매매 후 주의 사항
1. 정신 차리자
일단 정신 상태부터 개조하자. 수단과 방법을 안가리고 일단 본인 명의로된 아파트만 있으면 그게 성공이라고 착각하는 분들이 많은 것 같다.
남의 돈 빌려서 내 것이 되면 그게 자랑할 거리인지 스스로 생각해보자. 주변에 자랑하고 싶어서 좋은 아파트를 살려는건지 진짜 본인이 살 집이 필요해서 사는건지 제대로 판단하기 바란다.
친구한테 돈 빌려서 포르쉐 사면 그게 본인 건가? 참 철딱서니 없는 사람들이 많은 것 같긴하다.
이게 된장인지 똥인지 구분도 못하는 정신 상태로 아파트를 매수하는 순간부터 일이 꼬이기 시작하는 것이다.
서두에서 얘기했지만 전세를 낀다는건 아파트를 매매할 때 세입자 돈을 쓰겠다는 얘기이다. 이게 본인 돈이라고 착각하는 분들이 있는데 제발 정신차리자.
그러니까 전세 사기 같은게 생기는것이다. 남의 돈 안갚는 것이 법적으로 사기인지는 모르겠다만 의도를 했든 안했든 남한테 피해를 줬으면 그게 사기지.
2. 전세퇴거자금대출 오해
정부에서 시행하는 전세퇴거자금대출이 만능은 아니다.
정부에서 도와주는 거니까 마음놓고 거래해야겠다고 생각하면 오산이다.
대출 규제 조건을 따져봐야 하기 때문에 이걸 이용하는 시점에서 알아볼게 아니고 매수 전부터 은행에 가서 상담을 받아봐야 한다.
그러니까 이걸 알아보는 시점과 실제로 활용하는 시점에 시간적인 갭이 발생하는거라서 나중에 규제가 바뀌면 이용 못할 수도 있다.
그리고 주택을 추가로 매수하지 않는다는 약정서를 작성하고서 이걸 이용할 수 있는데, 이걸 까맣게 잊고서 살다가 청약에 당첨되서 분양권을 얻었다면 3년간 대출을 받을 수 없다. 다시 얘기하지만 지금은 3년이지만 나중에 또 어떻게 될지 모른다.
상속으로 취득하는건 허용한다고 하는데 이것도 사실 나중에 어떻게 바뀔지 모르는 생물 같은 규제일 뿐이다.
그러니까 전부 다 감안하고 본인이 레버리지를 이용해야 되는 것이다.
집 값 떨어지면?
무리하게 집을 사는 사람들은 집 값 떨어지는 상황을 전혀 생각 조차 안한다. 미친 짓 아닌가? 부동산은 실물경제니까 물가처럼 무조건 상승한다고 얘기하는 미친놈들 말을 좀 걸러서 듣자.
집 값 떨어지면 전세퇴거자금대출 한도는 그만큼 줄어든다. 보증금 만큼 은행에서 대출해주는 것이 아니라 DTI, LTV 규제가 다 적용되기 때문에 대출을 신청하는 시기에 집 값을 따져서 한도가 결정된다.
그러니까 6억을 돌려줘야 하는데 은행에서 4억밖에 안해주면 나머지 2억을 본인이 따로 준비해야되는 것이다.
어디에서 2억 빌릴건가? 대책은 있고?
신용대출 알아보고 부모님한테 SOS치고 별 지랄 다하겠지. 그러니까 먼 미래에 언젠가는 집 값은 무조건 올라갈거라고 생각하고 투자한답시고 매수했다가 집 값 떨어지는 시기에 맞물려서 전세 세입자가 나가게 되면 본인이 그걸 해결할 수 있는 능력이 있는지 생각해보자는 것이다.
다른 투자처는 몰라도 부동산 같이 실거주에 예민한 요소는 감당 가능한 수준에서 접근하기 바란다.
다음은 전세 안고 매매하는 시나리오를 확인해보자.