무순위 청약을 볼 때마다 이게 진짜 기회인지, 아니면 남을 만해서 남은 물건인지 나도 한참 헷갈렸다.
‘무순위 청약 줍줍 물건이 나오는 이유’를 알고 나면 공고 이름만 봐도 꽤 만족할 것이다.
결론
무순위 청약 줍줍 물건이 나오는 이유는 당첨자의 계약 포기, 부적격 당첨 취소, 미분양, 미계약 잔여분, 계약 해지와 취소 세대 재공급이 한데 섞이기 때문이다.
그래서 내가 보기에는 공고가 떴다는 사실보다 이 물건이 왜 남았는지를 먼저 보는 게 훨씬 중요하다.
겉으로는 다 같은 줍줍처럼 보여도, 어떤 건 인기 단지에서 아주 작게 생긴 빈자리이고 어떤 건 처음부터 수요가 약해서 남은 물건 같거든.
마트에서 마지막 하나 남은 상품도 진짜 인기템이라 남은 것과 아무도 안 집어서 남은 것이 다르듯이, 무순위 청약도 남은 이유를 읽어야 한다.
결국 무순위 청약은 운 좋게 줍는 게임이라기보다, 남은 이유를 차분히 해석하는 과정임.
원인
무순위 청약 물건은 분양에 당첨된 사람이 개인 사정이나 대출 문제나 자금 부족 때문에 계약을 포기하면서 나오는 경우가 많다.
또 무주택 조건이나 청약 자격을 잘못 판단했거나, 가점 계산이 틀렸거나, 서류가 부족해서 부적격으로 당첨이 취소되는 사례도 있다.
일부 단지는 처음 분양 자체가 완전히 마감되지 않아서 미분양이나 미계약 잔여분이 남고, 그 물량이 다시 무순위 청약으로 전환되기도 한다.
신혼부부와 다자녀 같은 특별공급에서 남은 세대가 일반 무순위 청약으로 넘어오는 경우도 있어서, 이름만 보고 무조건 좋은 기회라고 보면 위험하긴 하다.
결국 이유가 여러 갈래라서, 공고 하나를 볼 때도 집안 냉장고 정리하듯이 무엇이 왜 남았는지 하나씩 꺼내 봐야 하더라.
구분
무순위 청약은 크게 무순위 사후접수, 임의공급, 계약취소주택 재공급처럼 성격이 나뉜다.
무순위 사후접수는 최초 청약에서 경쟁이 있었지만 당첨자 계약 포기나 부적격 등으로 잔여 물량이 생겼을 때 나오는 방식이다.
임의공급은 경쟁이 약했거나 미달이 생긴 뒤 남은 물량을 사업주체가 다시 공급하는 성격이라, 미분양성 물건일 가능성을 먼저 의심해볼 필요가 있다.
계약취소주택 재공급은 불법전매나 공급질서 교란 같은 사유로 기존 계약이 취소된 주택이 다시 나오는 흐름이라, 인기 단지 취소분일 가능성도 있다.
이 구분만 알아도 같은 줍줍이라는 말 안에서 온도가 완전히 다르다는 게 보인다.
경쟁률은 왜 중요할까?
무순위 줍줍 청약만 3년째 관심을 가지고 여러 방면으로 분석해보고 접근해봤다.
내가 깨달은 가장 중요한 점은 원래 인기가 없는 미분양성 물건이냐, 아니면 인기 분양인데 기회가 생긴거냐 둘 중에 무엇인지 판단하는 것.
이 부분을 확인하는 방법은 아주 간단하다.
먼저, 최초 청약 경쟁률을 확인하자.
뉴스에서도 떠들썩 했던 단지는 더 말할 필요도 없겠지.
공고 유형은 어떻게 봐야 할까?
부동산으로 뒷돈받아서 사기를 치는 기레기가 많긴하다만, 청약 경쟁률은 이미 청약홈에 나오는 데이터인지라 이중으로 확인하면 진실여부를 바로 확인할 수 있다.
다음으로는, 청약홈에 무순위 줍줍 청약이 올라오는걸 보면 공고 유형이 다음 3가지로 구분되는데, 각각 어떤 성격을 가지고 있는지 인지하고 있으면 된다.
공고 유형 성격 해석 임의공급 경쟁이 없거나 미달로 남은 물량 미분양성 물건일 가능성 높음.
무순위 사후접수 최초 청약은 경쟁이 있었지만 계약 포기·부적격 등으로 남은 물량 단지별로 판단 필요.
계약취소주택 재공급 불법전매·공급질서 교란 등으로 계약이 취소된 물량 인기 단지 취소분일 가능성 높음.
분양가는 어떻게 비교해야 할까?
마지막으로 주변 시세와 분양가를 비교해보는 것.
근데 분양가는 건설사의 마지막 자존심이라 쉽게 내리진 않는다.
분양가란 무엇인가? 건설사가 제시하는 아파트 판매 가격이다.
아무리 주변 시세가 높다지만 각각 퀄리티가 다를 수 있는데, 품질이 떨어지는 녀석을 주변에 품질이 높은 아파트와 비교할 수 있겠나?
조건이 비슷한 비교군과 비교해보는게 가장 정확한데, 그게 없으면 오롯이 가격만으로 비교하는건 무리가 있다.
옵션 중 하나로 생각하면 좋을 것 같다.
최종 판단은 어떻게 해야 할까?
내가 실제로 무순위 청약을 볼 때는 최초 경쟁률을 먼저 보고, 그다음 공고 유형을 보고, 마지막으로 주변 시세와 분양가를 비교하는 순서가 가장 편했다.
이렇게 보면 괜히 줍줍이라는 말에 마음이 급해져서 앞뒤 안 보고 넣는 실수를 줄일 수 있다.
특히 임의공급은 싸 보인다는 느낌보다 왜 미달이 났는지를 먼저 봐야 하고, 계약취소주택 재공급은 입지와 가격 차이를 더 꼼꼼히 보면 좋다.
결국 무순위 청약은 남들이 놓친 보물찾기일 수도 있지만, 동시에 남들이 피한 이유가 있는 물건일 수도 있으니 한 박자 늦게 보는 눈이 필요하지 않나?