정부나 지자체에서 공급하는 주택 종류에 대해서 어렵게 생각할 필요가 없다. 사고 파는 것과 빌려주는 것 2가지가 큰 틀이고 나머지는 다 파생된 것일 뿐이다. 물건 사듯이 말이다. 매입임대와 전세임대는 빌려주는 것에 해당하지만 거래 과정에서 차이만 있다.
1. 개념
매입임대는 국가에서 기존집을 산 다음에 국민들한테 빌려주는 것이고, 전세임대는 국가가 집주인한테 빌려서 국민한테 다시 빌려주는 것이다. 큰 틀로 보자면 국가가 기존 집을 사는 것과 빌리는 것 차이만 있을 뿐이다.
해당 제도에 관심을 가지는 분들이 중점적으로 봐야할 부분은 기존 집이라는 것이다. 신규 아파트를 청약하는 것이기 아니기 때문에 오래된 구식일 수도 있다는 것을 감안하고 봐야한다.
2. 집주인은 누구인가?
매입임대는 국가가 집주인이고, 전세임대는 국가가 집주인이 아니다. 전자의 경우는 임대차 계약이고, 후자는 전대차 계약이다. 그래서 아래에서 얘기할 보증금 대항력 부분에서 엄청난 차이가 있다.
전세임대는 국가가 아닌 개인 아니면 법인이 집주인이라는 얘기인데 당연히 불안할 수 밖에 없다.
3. 보증금 대항력 문제
미래에 세입자가 될 사람들의 최대 관심사는 보증금을 돌려받을 수 있는지 여부이다. 매입임대와 전세임대 모두 전세를 기준으로 거래를 하는것인데, 월세 계약을 하더라도 소액의 보증금은 대부분 존재한다.
매입임대는 확정일자랑 전입신고만 충족하면 보증금 돌려받는건 법적으로 문제가 되지 않는다. 법으로 보호장치도 다 있어서 안심해도 된다. 집주인이 국가이기 때문에 배째라는 식으로 개차반 상황을 만들지는 않으니까 국가가 망하지 않고서는 걱정안해도 된다.
근데 전세임대는 전대차 계약이라서 대항력을 가지려면 조건이 많고 까다롭다. 근데 더 큰 문제는 매입임대처럼 법적으로 보호받을 수 있는 장치가 없다. 판례만 있는거라서 소송으로 가더라도 많이 힘들지 않을까? 만약에 국가가 나몰라라 해버리면 어찌할 방법이 없을 듯.
4. 임대료 수준
둘 다 시세보다 낮게 책정하기는 하는데, 매입임대도 안으로 들어가보면 종류가 다양하기 때문에 조건은 다를 수 있다. 케바케, 사바사라는 얘기.
어찌되었든 국가에서 공급하는 것이기 때문에 저소득층일수록 혜택이 많은건 당연하다. 대신에 신청 조건은 좀 까다롭다. 반면에 신청조건이 까다롭지 않은 주택은 당연히 경쟁률이 치열하다.
이번에 든든전세주택에 신청하려고 들어가봤는데, 강동구 쪽에 주택 1채를 공급하는데 5천명이 몰렸다. 100% 전세 계약으로 진행되는건데도 이렇게 많은 사람들이 몰리는 것이다.
국민임대주택 무주택시점, 전입신고, 소득, 부동산 판단 기준일 해석