공동명의로 주담대를 받는다는 것은 결국엔 공동명의로 주택을 구입하는 것이 된다. 은행과 계약을 할 때 이런 조건을 내걸기 때문에 대출은 공동명의로 해놓고 주택 명의는 한사람만 할 순 없다. 맞벌이 부부 공동명의 주택담보대출 한도 늘리는 방법, 공유하겠다.
장점
양도소득세, 종부세 등 절세 효과가 있다. 공동명의 지분 비율대로 세금이 매겨지는데, 이 덕분에 세율 구간이 낮아져서 세금이 내려간다.
예를 들어서 단독명의로 대출을 받아서 100만원으로 집을 사면 세율이 50%가 되어서 세금을 50만원 낸다고 해보자.
이걸 5:5 공동명의로 하게되면 세율이 25%로 떨어져서 각각 내야되는 세금이 12.5만원이 되면서 총 세금이 25만원이 된다.
부동산은 세금만 아껴도 반은 성공한 셈. 임대소득세, 상속세, 증여세도 절세가 가능한 부분이라 나중을 위한 대비책으로도 아주 훌륭한 전략이다.
단점
이혼할 때 골치아파지는 것 말고는 단점이 없다.
만약에 맞벌이를 하다가 한쪽이 퇴사를 하게되면 문제가 좀 생긴다.
퇴사를 하면 지역가입자가 된다는 얘기이고, 부동산 공시가격이 건강보험료에 직접적인 타격을 준다. 피부양자에 가입하려고해도 재산이 너무 커서 안되는 것이다.
단독명의 대출을 공동명의로 전환하는 경우
가능한데, 추가 취득세가 발생한다. 부부라고 해도 부동산을 취득하는 것 자체는 별개문제이다. 그래서 한쪽 입장에서는 없던 재산이 생긴거라 취득세를 내야된다.
근데 맞벌이가 아닌 상황에서 공동명의로 전환하는건 절세 말고는 아무런 이득이 없는 상황이고, 나중에 법적 분쟁으로 가게되면 일이 좀 더 커질 수 있어서 고민이 되는 상황이다.
반면에 홑벌이로 살다가 맞벌이가 되는 경우에는 공동명의로 전환하는게 금전적으로 이득이다.
DSR에 따른 한도
소득이 늘어난 비율 만큼 대출 한도도 늘어난다. 대신에 25년 7월부터 DSR 스트레스 3단계가 적용되어서 한도 감소폭도 소득이 늘어난 비율 만큼 늘어난다.
예전에는 실제 금리에 0.75%만 더했지만, 이게 1.5%로 바뀌면서 대출 한도가 전체적으로 줄어들게 된다.
직접 은행 상담을 받아서 돌려본 결과, 소득 1억 기준 단독명의는 대출 한도가 기존 6억 3,000만 원에서 약 5억 9,000만 원으로 줄었고, 부부 합산 2억 기준 공동명의는 12억 6,000만 원에서 11억 8,000만 원 정도로 내려갔다.
| 구분 | 단독명의(1억) | 공동명의(2억) |
| 스트레스 DSR 2단계 | 약 6억 3,000만 원 | 약 12억 6,000만 원 |
| 스트레스 DSR 3단계 | 약 5억 9,000만 원 | 약 11억 8,000만 원 |
| 감소폭 | 약 3,000만~3,300만 원 | 약 6,000만~6,600만 원 |
감소폭이 좀 커지긴해도 단독명의보다 공동명의 한도가 훨씬 더 크기 때문에 더 좋은 집을 얻을 때 유리한건 맞다.
연말정산
연말정산 시즌에 홈택스 접속해서 ‘연말정산 간소화 서비스’에 들어가면, 주택자금 항목에서 이자상환액을 자동으로 확인할 수 있다. 나 같은 경우에는 은행에서 미리 증명서 받지 않고도 대부분 자동 조회가 가능했다.
공동명의일 경우, 각자 자신의 홈택스에 들어가서 각자의 지분에 해당하는 금액만 공제 신청해야 한다. 예를 들어 이자 총액이 400만 원이라면, 각각 200만 원씩 공제받는 식이다.
중복해서 신청하거나 한쪽만 다 받으면 세무서에서 연락 오는 경우도 있으니 주의가 필요하다.
공동명의 주담대는 연말정산에서 이자상환액 소득공제를 받을 수 있다. 나도 연말에 세금 돌려받으려고 꼼꼼히 챙겼는데, 기본적으로는 다음 서류들이 필요했다.
- 근로소득원천징수영수증: 내 연소득 증빙용
- 주택담보대출 이자상환증명서: 대출 은행에서 받거나 홈택스에서 조회 가능
- 등기부등본: 건물·토지 모두, 공동명의 확인용
- 주민등록등본: 가족관계 및 주소 확인
- 이자 납입 증명서: 금융기관에서 발급받음
- 가족관계증명서: 배우자임을 증명할 때 사용