아는 지인이 맛으로 승부를 보는 정통 짬뽕집 가게를 차리고 싶다고 요청이 들어와서 최적의 입지를 찾는 중이다.
해당 내용을 정리해놓으면 다른 지역도 가늠할 수 있을 것으로 보인다.
‘망원시장 평일 점심 상권 및 수요분석’ 바로 시작해보겠다.
요약
동네 자체가 억지로 홍대와 합정을 따라하다가 멈춘 느낌이 크다.
아직도 거주하는 빌라 주민분들이 많다보니까 상권이 발달하다가도 끊어진다.
길게 쭉 뻗어야하는데 맥이 끊켜버리는 것.
주거건물 80% 상권 20% 수준인 것으로 보인다.
위 이미지를 보면 망원역 근처에 시장이 있는데, 이 쪽 지역은 대중을 목표로 해서 저단가 중심의 상권이 발달되어있다. 사실 그리 큰 시장도 아님.
망원으로 놀러오는 분들은 기본적으로 저단가에 해당하는 망원시장에서 소비 충족을 거의 다 해버린다.
2차적으로 한강쪽으로 넘어오면 망리단길이 있는데, 여기는 1분이면 구경이 끝나는 공간이다.
골목 곳곳이 구경할 곳이 있는 것도 아니다. 상권이라고 하기에는 너무나도 무안할 정도로 협소한 공간임.
별 메리트가 없는데도 커피마저 단가가 높은 축에 속한다. 분위기를 즐기러 오는 수요를 생각한 것 같다.
여기가 장사가 잘되려면 더 많은 상가가 들어와야되고, 트렌디한 골목을 더 확장시켜야한다.
상권 전체를 보니 망원에 왔다가 실망하고 다시는 오지 않는 수요가 대부분일 것으로 추정된다.
장점
시장-망리단길-한강의 삼위일체 루틴은 망원의 가장 큰 장점이자 유일무이한 장점이다.
그러나 시장을 제외하고 트렌디한 골목상권과 한강이 연결된 지역은 망원 말고도 대체 지역이 너무나도 많다.
물론 마포구 주민들은 망원으로 오는게 좋을 수 있지만, 관광 수요 입장에서는 거리 측면에서 큰 메리트가 없는 것.
예를 들어, 내가 신림에 산다고 해보자.
평일 저녁이나 주말에 한강 근처 골목상권에서 분위기있게 즐기고 싶다고 한다면 망원말고 여의도한강공원이나 노들섬을 갈것이다.
상권은 매일 가면 지겹지만, 한강은 늘 기분좋거든.
왜냐? 맨날 비좁고 복잡한 곳에 있다가 탁 트인 곳에 가면 그 자체만으로도 좋다.
홍대와 비교
상권을 홍대와 비교해보자. 홍대는 연트럴파크를 중심으로 가지처럼 뻗어있는 골목 상권은 더이상의 변화는 없다.
그러나 홍대를 대체할 수 있는 지역이 없고 그 자체만으로 젊은층 수요를 빨아들일 수 있는 요소가 충분하기 때문에 아직도 목숨을 유지하고 있는 것.
홍대 골목상권의 가장 큰 특징은 상권 연결성이다.
주거건물이 있더라도 하나의 길목에 가게들이 쭉 이어져있다.
관광 수요의 가장 큰 목적은 구경거리인데, 미술 전시회처럼 내가 앞으로 이동할수록 새로운 창작요소가 눈에 들어오는 것과 같은 느낌을 준다.
망원을 방문하게끔 만들려면 예술인과 관련 업체들이 망원으로 넘어와서 동네를 트렌디하게 꾸며줘야하는데, 적극적으로 나서는 분들이 없어보인다.
망원으로 이주하는 예술인 또는 관련 업체들이 많지 않다는 얘기.
상권만 쭉 돌아다녀봐도 예술인 또는 관련 업체들이 마음놓고 뛰어놀 수 있는 그런 인프라가 아님.
망원은 그나마 홍대와 비슷한 골목이 2-3군데 뿐. 근데 여기까지 오려면 다음과 같은 기분 나쁜 점들을 경험해야한다.
- 싸구려 시장통 느낌의 길목
- 늙어빠진 지역 주민들
- 이기적인 라이더들
- 물건 들여오는 트럭
- 배달하는 오토바이
- 지저분한 가게들
- 트렌디하지 못한 옛가게들
- 통일되지 못하고 짬뽕같은 느낌의 상권
- 유일한 큰 골목이 고작 하나뿐인 점
- 2명도 버거운 좁은 길, 이 길이 이쁜게 아니다.
- 차로변에 인접한 위험한 좁은 길
이런 기분 나쁜 점들을 다 극복하고 트렌디하다고 알려진 골목상권으로 들어왔는데, 어디서나 볼법한 그런 상권에 불과하다.
그러니 한번은 올 수 있지만 두번다시 오고 싶지 않은거지.
마케팅이 아니면 살아남기 어려운 가게들이 대부분
흑백요리사에 나왔다거나 요즘 트렌드에 맞게 인테리어를 했다거나 등등.
망원역에서 거리가 먼 지역에 트렌디한 가게들이 주를 이루고 있기 때문에 목적 타겟형 가게들이 대부분이다.
고객들이 일단 SNS를 보고서 방문한다는 얘기.
망원 지역 자체가 수요를 빨아들이는 곳이 아니다. 유동인구만 많을 뿐이지, 실제로 지갑을 여는 확률이 높지 않다는 얘기.
망원을 구경하러 왔다가 실망하더라도 여기서 끼니를 해결할 수 있어야 하는데, 지하철타고 홍대로 넘어가면 그만이니까 여기서 머무르질 않는 것이다.
그러니까 망원이 제2의 홍대가 될 거라느니, 유동인구가 많다느니 하는 그런 얘기들만 듣고 들어온 가게들이 대부분인 것 같다.
상가로 내놓은 건물들이 많지 않다.
지역 주민들이 상권이 발달되는걸 꺼려하는 눈치. 왜냐? 거리가 더러워지고 동네가 시끄러워지니까.
기존에 시장을 주축으로 하는 베드타운 지역이었는데 갑자기 상가들이 들어서면서 대비를 하지 못한 느낌이다.
내가 망원 지역 주민이라고 생각해보자. 상권 발달로 부동산 가격이 오르면 겉으로 보기엔 좋아보일지 몰라도, 내가 다른 곳으로 이사를 가야지만 시세차익을 얻을 수 있다.
내가 언제든지 변화를 대비할 수 있는 젊은 사람이라면 돈을 우선시하겠지만, 은퇴하고 연금생활하는 입장에서는 이사를 가는 것보다는 안정이 더 중요하다.
애초에 상가로 쓰기에 부적합한 건물들이 대부분이다.
억지로 1층을 상가로 내놓으면 되긴하지만, 이미 거주하고 있는 분들이 빠져 나가야 상가로 쓰든지 말든지 할 것 아닌가?
점심 수요
복합수요, 주거민과 관광객, 주변 직장인이 대부분. 관광객이 가장 많다. 특히 대만과 중국쪽이 많은 듯.
점심수요가 매우 제한적이다. 주변에 기업과 직장인이 존재함.
출판, 콘텐츠, 엔터, 디자인 계열의 중소 및 중견 회사가 주를 이룸.
여성 직장인들이 많기 때문에 자극적인 음식보다는 브런치와 다이어트 식단을 겸하는 가게가 많은 편.
음식점 종류가 다양하지 않아서 여성 직장인들이 어쩔 수 없이 가까운 쪽을 선택하게되는데, 그래서 칼국수집 비중이 높은 편.
이미 직장인 수요는 망원시장에서 오랜 기간동안 수렴해온 상태라 경쟁력이 있는 식당만 살아남은 분위기.
즉, 신규 진입하는 식당이 거의 드물고, 상권 이미지만 보더라도 식당을 차리기에는 볼모지같은 느낌임.
관광객은 이미 검증된 맛집을 방문하는게 대부분이고, 간식을 먹으러 오거나 동네 구경하러 오는 분들이 많다.
그러나 동네는 구경할게 별로 없다보니까 누가보더라도 실망하고 돌아가는 경우가 많을 것으로 추정된다.
망원에서 짬뽕집
역시나 직장인 수요만 있다. 외국인이 관광을 와서 굳이 매운걸 먹으러 오진 않거든.
내 입에 맞는 또는 자국 내에서 검증된 음식점을 찾으려고 하지.
그래서 외국인들은 멕시코, 대만 음식점에 주로 몰려있더라.
간식은 길거리에서 먹는 음식이라 가격이 그리 높지 않고 맛없으면 그냥 버리면 되기 때문에 소비하는데 큰 고민을 안한다. 간식은 맛이 없더라도 기본은 하거든.
그러나, 짬뽕은 마음먹고 자리에 앉아서 한끼를 해결하는 곳이기 때문에 철저하게 알아보고 들어오는 편이다.
위 이미지를 보면 알겠지만 짬뽕집 자체가 소규모 매장이다. 좌석도 7석 정도.
수요가 확실하지 않은 상황에서 매장을 크게 여는 것보다 저렇게 작게 시작해서 분석을 철저히 하는게 바람직하다.
결론
결론적으로, 망원은 이도저도 아닌 애매한 상권이고, 다른 지역처럼 차별적인 특색이 있지 않다.
물갈이를 하고 싶어도 지역 주민들이 아직도 건재하기 때문에 쉽지 않아보인다.
홍대를 모방하다가 실패한 느낌. 망원 덕분에 홍대가 다시 살아나는 느낌.
망원이 제2의 홍대가 되어서 수요가 많아지려면 젠트리피케이션을 불사하고서라도 지역 주민들을 몰아내야되는데, 현실적으로 그건 어려울 것으로 보인다.