둔촌주공 재건축의 결과로 올림픽파크 포레온 아파트 단지가 24년 말에 완공이 된다. 아직 미비한 점이 있긴 하지만 25년 이후부터 엄청난 거래량이 발생할 곳이다. 집주인이 부자라서 여길 산게 아니기 때문에 전세계약할 때 주의할게 참으로 많다.
집주인
그러니까 예비입주자가 되겠다. 실거주의무는 2년인데, 다행히도 3년 유예가 되면서 둔촌주공 입주일 기준으로 3년 뒤에 실거주하러 들어가면 된다.
그러니까 전세계약은 최대 3년으로 해야되고, 계약 만료일 기준으로 1-6개월 남은 기간에 통보해서 세입자를 내보내야 된다.
통보 시기 놓쳐서 세입자를 못내보내면 실거주 의무를 지킬 수 없기 때문에 1,000만원 이하 벌금이나 1년 이하 징역형을 받고 아파트까지 포기해야된다.
아파트를 포기하는 것도 쉬운게 아닌데, 분양가 수준으로 LH에 되팔아야하기 때문에 돈이 부족하면 또 대출을 알아봐야 한다.
전세금을 돌려줘야 하는데 이것도 돈이 부족하면 결국 소송까지 가게되고 인생은 개차반으로 직행하게 된다.
그러니까 전세계약을 하기 전에 내가 감당할 수 있는 수준의 아파트인지 다시 생각해보자.
세입자
집주인이 전세자금으로 본인의 사리사욕을 채우는 것이 목적이기 때문에 될 수 있으면 거래하지 말자.
전세계약에서 제일 무섭다는 근저당 비율이 가장 높은 집인데 미쳤다고 거래하는 사람이 있겠나?
물론 돈이 엄청 많아서 둔촌주공을 현금 박치기로 구매한 집주인이라면 안심하고 거래해도 된다. 근데 둔촌주공은 청약으로 입주자를 모집했기 때문에 현금 부자가 있을리 만무하다.
계약이 만료되고 보증금을 돌려받지 못할 확률이 엄청 높다. 정확하게 얘기하면, 집주인 입장에서는 돈을 구할 수 있는 시간을 2-3년 정도 버는 셈이다.
집주인이 사업을 해서 삽시간에 돈을 벌 수 있는 능력자라면 모르겠는데, 직장인이라면 정부 규제와 은행 대출이 풀리길 기도하는 사람밖에 안되기 때문에 엄청 위험하다.
생전 처음보는 사람이 돈을 구할거라고 믿는것 자체가 말이 안되는거 아닌가?
둔촌주공 아파트 시세가 오르는 것과 무관하다. 어차피 집주인은 전세계약을 하고 3년 뒤에 실거주를 하려고 이사를 와야하기 때문이다.
3년 뒤에는 무조건 전세계약을 해지해야되기 때문에 세입자는 다른 집을 구해야 된다. 상황 봐주고 그런거 없다. 무조건 나가야 된다.
세입자 투자를 위한 전세계약 전략
앞으로 둔촌주공 시세가 쭉쭉 올라갈 것이라고 가정하고 접근해야되는 전략이다. 바로 경매. 집주인이 계약 만료 시기가 되어서 보증금을 돌려주지 않으면 해당 아파트는 경매로 넘어가게 된다.
물론 3년 뒤에 시세가 올라가면 집주인이 시세 차익을 거둘 수 있기 때문에 보증금 돌려줄 여건은 된다. 근데 3년 뒤에 실거주를 2년 해야되기 때문에 팔지를 못한다. 결국엔 보증금 돌려줄 돈이 없기 때문에 위에서 얘기한대로 아파트를 포기해야된다.
집주인이 실거주의무를 못하게 되면 아파트를 LH로 팔아야되는게 맞는데, 세입자가 보증금을 돌려받지 못해서 소송으로 가게되면 경매로 넘어가는게 우선이다.
세입자가 경매에 직접 참여를 해서 아파트 주인이 되는 것이다. 경매 과정에서 손해를 볼 수 있다. 보증금이 5억원인데, 경매 금액이 6억원이라면 1억원만 준비하면 된다.
보증금이 5억원인데, 경매 금액이 4억원이라면 1억원을 손해보고 아파트를 손에 얻어야 한다. 어떤 경우든 간에 아파트 시세가 오를 거라고 가정하고 접근하는 전략이다. 근데 미래는 아무도 모르지.