22년 공사비 분쟁으로 약 7개월간 공사가 중단된 사태를 정리했다. 하마터면 유령도시가 될 수도 있었던 상황이고, 기존에 입주자들은 파산을 해서 집을 잃고 떠돌이 생활을 해야될 수 있었던 긴박한 상황이었다.
둔촌주공 단지가 있었던 곳인데 재건축이 진행되어서 현재는 올림픽파크 포레온 단지가 되었다. 준공년월은 2024년 11월 예정이고 9월부터 입주자들이 계약을 해야되는 상황인데 대출 제한 때문에 엄청난 고역을 치르고 있다. 시작부터 탈이 많았는데 마지막까지 지랄이다.
올림픽파크 포레온 입지 가치
세대수 12,032로 우리나라 최대 규모 1위 아파트이다. 8호선 둔촌동역, 9호선 둔촌오륜역이 둘러싸고 있는 역세권 특혜를 누리고 있다.
올림픽공원을 걸어서 갈 수 있는 위치이고, 바로 옆에 일자산도시 자연공원에다가 가족캠핑장까지 끼고 있어서 거주 공간으로써 최고의 입지라고 할 수 있다.
강서구 근처에 사는 분들은 시간이 나도 강원도로 빠지는게 쉬운게 아닌데, 둔촌주공 단지에 사는 분들은 위치상 쉽게 결정할 수 있는 기회가 주어진다.
둔촌주공 사태 정리
재건축이 진행되는 과정이 굉장히 오래된 역사를 가지고 있어서 탈이 엄청나게 많았던 곳이다. 여러 사태 중에 가장 치명적으로 다가온 것이 22년 공사 중단 사태이다. 이걸 알아야 나중에 집을 구할 때 조금이라도 도움이 될 것이다.
사태의 핵심 주인공들은 3곳이다.
- 시공사업단
- 둔촌주공 조합
- 은행
재건축은 노후 아파트를 부수고 새 아파트를 다시 짓는 과정인데, 기존에 거주하던 사람들이 십시일반 모여서 조합을 만들어야 하고, 임시거처로 이주를 하는 동시에 건축에 필요한 추가 비용 분담금을 내야 한다.
1. 시공사업단 자금 부족
공사를 담당하는 시공사업단들은 본인들 자금이 없기 때문에 은행에 돈을 빌린다. 우리가 집을 구할 때 대출을 받듯이 말이다.
나중의 이익을 위해서 거의 공짜로 공사를 시작하게 되었는데, 대출만으로 한계가 있어서 다음 자금조달을 위해서 둔촌 주공 조합에게 일반분양을 하라고 요구를 했다.
2. 조합에서 일반분양 거절
근데 조합 입장에서 시세 차익을 챙기려고 보니까 분양가 상한제 때문에 분양을 할 수 없다고 요구를 거절했다.
서로 협상이 안되는 상황인데, 어느 한쪽이 갑이 될 수도 없는 상황이었다. 시공사업단은 완공을 안하고 버티는 걸로 볼모를 잡고서 협박을 하면 그만이니까.
그리고 조합이 불리한게, 이주비와 분담금을 해결하려고 앞서 얘기한 은행의 도움을 받게 되는데 고집 피우고 진행을 안하게 되면 은행도 가만히 있지 않는다.
3. 은행에서 대출 상환기간 연장 거부
은행은 시공사업단과 조합원에게 각각 돈을 빌려줬다. 이것도 상환기간이라는게 있는데 공사가 지연되었지만 은행에서 상환 연장을 안해주니까 시공사업단은 공사를 더 진행하지 못하게되고, 조합은 파산하게 될 처지에 놓이게 되었다.
4. 현대건설이 채무보증 서면서 사태 해결
시간이 흐르면서 자재값도 올라가버리는 바람에 조합이 부담해야할 분담금은 더 늘어났었다. 조합원들은 이러지도 저러지도 못하는 상황이 되었는데, 다행히 서로 원만한게 해결하면서 현대건설이 채무보증을 서는걸로 사태가 마무리 되었다.
결론
재건축, 재개발은 기존 입주자들한테 절대적으로 유리한게 아니다. 지금 당장은 대출을 끌어다 쓰면서까지 리스크가 있긴 하지만 나중에 새 아파트가 지어지면 얻게되는 상당한 이득을 기대하게 된다.
세상사 내가 이득을 보려면 하이 리스크 하이 리턴이라는 개념이 당연한 거긴 한데, 일단 아파트가 완공되어야 이득을 보든 하는 시스템이기 때문에 공사 기간 4-5년 동안 전전긍긍하면서 살아야한다.
재건축, 재개발이 진행되는 과정에서 돈에 얽혀있는 이해관계가 상당히 많고, 이게 무너지면 지자체에서도 타격이 크기 때문에 공동운명체로 엮여있는게 많다.
둔촌주공 사태처럼 공사가 중단되는 일이 벌어지면 모두가 피해를 보는 상황이긴 한데, 제일 큰 타격을 입는 쪽은 조합이다.