둔촌주공 청약에 당첨되었던 사람들 모두가 입주하는 것은 아니다. 아직 잔금 처리를 하지 않았기 때문에 입주시기에 얼마나 입주할지 얼마나 계약을 취소할지 관건이다. 이 때 미분양건이 나오게되면 무순위로 청약을 다시 하게 되기 때문에 말 그대로 로또인 셈이다.
현재 상황
24년 말 기준으로 상황을 보면, 강동구청에서 준공승인 임시사용승인 모두 불가라는 답변을 내놨다.
다행히 등기 없이 임시사용승인은 떨어질 것으로 보이는데 이렇게 되면 입주는 가능할지 몰라도 등기가 없는 상태라서 대출 한도가 안나온다.
강동구청에서 승인을 안해주는 이유는 준공소음 측정이 불가능할 정도로 공사 상태가 완성되지 못했기 때문이다.
이건 건설사의 잘못이다. 어찌되었든 공사비가 추가되는 것때문에 여러모로 난감한 상황이다.
이사날짜를 미리 잡아놓은 사람들은 기존에 살고 있는 집을 처분하는게 어려워졌다. 특히 전세살이 하는 분들은 집주인과 얘기를 잘해야되는 상황이다.
미분양 줍줍 가능한 이유
이번에 스트레스 DSR 2단계가 적용되면서 소득이 적은 가구는 대출 한도가 줄어든다. 돈 많은 사람만이 살아남는 자본주의 끝판왕을 보게 되는 것이다.
일부 시중은행에서는 전세금으로 잔금을 치를 수 없도록 막고 있다. 그러니까 예비입주자들이 돈이 없으니까 전세로 돌려서 전세금 받아서 잔금으로 쓰고 싶은 것이다. 남의 돈으로 투기하는 셈. 모두가 투기꾼이 된다.
전매제한은 1년으로 되면서 2023년 12월 15일부터 분양권을 팔 수 있다. 실거주의무는 2년인데 24년 9월에 주택법이 개정되어서 앞으로 3년 동안은 실거주의무를 안지켜도 된다.
그래서 전세 거래가 가능한 상황이 되었다. 근데, 전세로 들어올 사람은 많이 않다. 왜냐하면 3년 뒤에 집주인이 실거주를 해야되기 때문에 중간에 나가야된다. 이렇게 짧게 살려고 전세로 들어오는 사람은 많지 않기 때문에 거래가 별로 없을 것이다.
전세로 들어오려는 사람이 있어도 문제이다. 은행에서 전세대출을 안해주기 때문이다. 집주인이 투기성 갭투자를 하는게 눈에 뻔하고 문제가 생기면 은행도 손해를 볼게 뻔한데 전세대출을 승인하는게 이상하지.
전세거래를 한다고 하더라도 반전세로 진행할 가능성이 높다. 그러면 결국엔 예비입주자들은 전세 계약이 막히고 잔금 대출도 한도가 막히니까 잔금처리를 못해서 계약을 취소하는 일이 발생한다.
그러면 미분양 건이 나오면서 다른사람들이 줍줍할 수 있는 기회가 생긴다. 배 아파도 어쩔 수 없다. 돈 없으면 기회를 얻지 못하는게 이 세상이니까
자본금이 있으면 입주일 확인하기
입주기간은 24년 11월 27일부터 25년 3월 31일까지 약 4개월이다.
잔금은 입주할 때 납부하는 것이 원칙이기 때문에 기존 예비입주자들은 아무리 못해도 25년 3월 31일까지는 잔금을 처리해야 된다.
우리는 이 기간까지 잔금 처리가 되지 않도록 기도를 해야된다. 우리도 이 때까지 자본금을 최대한 준비하고 있다가 미분양으로 따로 청약이 나올 때를 기다려서 입주 우위를 점해야된다.
대출 받아야되면 분양가 확인하기
잔금대출은 보통 분양가 기준으로 한도가 결정된다. 물론 일부 은행에서는 분양가, KB시세, 감정가액 중 최저 금액을 기준으로 한도를 결정하기도 한다.
분양가를 알아야 직접 은행에 가지 않더라도 얼마나 대출을 받을 수 있는지 집에서 확인이 가능하다. 아예 택도 없다고 하면 연차쓰고서 은행 돌아다닐 필요가 없지.
아무것도 모르는 상태로 그냥 상담받아도 되기는 하는데 그러면 연차를 엄청 많이 써야된다. 한도가 나오는 은행 찾느라 시간 다 소비하게 된다.
면적별 예상 분양가는 다음과 같다. 발코니 확장 비용과 추가 옵션, 취득세 등을 모두 포함하지 않은 금액이기 때문에 실제로는 더 높다고 봐야 한다.
- 전용 49m²: 8억 4,238만원
- 전용 59m²: 9억 5,725만원
- 전용 84m²: 13억 186만원