다산신도시를 다녀오고 나니 베드타운 상권에서 음식점 창업을 쉽게 보면 안 되겠다는 생각이 들었다.
‘다산신도시 상권 분석, 베드타운에서 창업할거면 차라리 카페를 하세요’를 알고나면 창업 아이템을 고를 때 훨씬 만족할 것이다.
다산신도시를 다녀왔다
최근에 누나가족이 살고 있는 다산신도시를 다녀왔다.
누나는 최근에 법조타운 근처 푸르지오로 이사를 갔는데, 무려 분야가보다 2억이나 더 주고 매매한 것.
4인 가족인데 집이 쥐똥만하다.
전용면적 20평짜리를 억지로 쪼개서 쓰리룸을 만들다보니 갑갑해 죽을 뻔했다.
당연히 누나한테는 이런 얘기를 못하지.
누나는 자신이 소비한 것에 대해서 후회하지 않기 위해 어떻게든 발악하며 자기합리화를 하는 중이다.
주변 상권 분석
나는 본업 모드가 발동해서 주변 상권도 분석했다.
법조타운을 기준으로 발달된 상권이 다산신도시에서 가장 유명하다.
물론 현대스페이스 아울렛 옆에 있는 지식센터 상권이 규모가 더 크긴하지만 알다시피 공실에 허덕이고 있더라.
지식센터 상권
지식센터 상권은 CGV와 빕스가 들어왔다고해서 이슈가 되긴했는데, 이쪽 동네는 아울렛에서 쇼핑하는 것 말고는 딱히 주변을 돌아다닐 트리거가 없어서 상권이 회복될 것 같진 않았다.
그리고 CGV나 빕스는 상권이 죽든 말든 어차피 브랜드 파워로 방문하는 고객들이 대부분이라 크게 상관없어보였다.
주변에 죄다 가족 단위의 주거 수요인지라 차를 타고 오는 고객들이 대부분이기 때문에 넓은 배후수요를 타겟으로 매출을 빨아들일 수 있기 때문에 동네 골목상권하고 상관이 없다.
CGV랑 빕스가 들어갔으니 그쪽 상권이 발달할 것 같다고 착각하면 안된다는걸 얘기하는 것이다.
그나마 아쿠아필드가 체류 시간을 오래 가져갈 수 있는 요인이긴한데, 이런 것들이 더 많이 들어오지 않는 이상 지식산업센터 상권은 희망이 없어보인다.
거대자금들이 좀 많이 들어오면 얘기가 달라질 수도?
법조타운 상권
법조타운 주변은 누가보더라도 베드타운이다.
아이 키우기 딱 좋은 동네인데 산책하기 좋은 동네는 아니라서 최근에 도농 양정 철도 복개 공사를 시작했더라.
철도 위에 공원을 쫙 만들어서 사람들이 나올 수 있게 만드는 역할을 할 것으로 보인다.
근데 이 분들이 지갑에서 돈을 꺼낼지는 미지수다.
여기로 입주해서 들어온 대부분의 부부들은 주담대에 허덕이고 있고, 기존에 거주했던 분들은 은퇴한 분들이 많아서 소비력이 떨어진다.
그나마 카페거리처럼 정비가 잘 되어있는 길목을 보니까 카페에서 수다 떠는 여성분들이 많더라.
그나마 여기는 법조타운을 중심으로 공무원들이 상주해있기 때문에 점심식사 이후에 커피 한잔을 즐기는 수요가 있다.
그래서 베드타운인 경우에는 차라리 점심 저녁 피크타임만 장사가 되는 음식점보다는 올타임으로 수요가 있는 카페를 하는게 맞다고 생각한다.
철도 복개 공사로 유동인구가 생기는 경우에도 카페나 간식처럼 간단하게 즐길 수 있는 창업 아이템으로 선택하는게 훨씬 유리하다.
생각해보자. 잠시 산책하러 나갔는데 어느누가 지나가다가 짬뽕 먹으로 들어갈까?
최근에 결혼해서 다산으로 입주한 부부가 있다고 해보자.
주담대 이자로 허덕이긴 하지만 일주일에 한번은 외식을 약속했다고 해보자.
그 황금같은 기회를 다산에서 즐기겠나?
아니면 서울 핫플로 넘어가서 즐기겠나?
물론 다산에서 대체할 수 있다.
그럼 여행을 기반으로 하는 맛집 탐방이 아니라 오롯이 맛에 집중하기 위해 검증된 곳을 가게된다.
동네 짬뽕집을 가는게 아니고 현대프리미엄아울렛에 가겠지.
결론
그러니까 법조타운 상권에서 음식점으로 창업하려면 공무원 및 법조인 수요를 전부 흡수할 메뉴로 승부를 보든지 아니면 집밥과 검증된 브랜드를 이길 수 있는 메뉴가 필요하다고 본다.
사실 법조타운, 경찰청, 시청에 상주하는 인력들은 그리 많지 않다.
대외비라 공개할 순 없지만, 이쪽 상권은 수요대비 공급이 넘쳐난 상황이라는 것만 알고있자.