남양주 힐스테이트를 처음으로 매매해보고나서 주담대 받는 절차에 대해 경험을 해봐서 그런지 다음 매매건은 좀 수월했다. 제출해야될 서류를 다 알고 있어서 편한게 아니고 은행이 요구하는 절차를 어느정도 인지하고 있으니까 일이 잘못될까봐 걱정하지 않아도 되서 좋은 것 같다.
은행이 처리해야되는 일에 대해서 다 알필요는 없다. 서류같은건 다 알려주니까 미리 확인할 필요도 없다. 대출 받으려고 은행에 방문하는데 겁이 나는 분들을 위해서 내용을 정리한 것이다.
절차 요약
은행 방문해서 심사 받고 승인나면 끝난다. 신용대출도 이용해보지 않은 분들은 더 겁이 날 것이다. 근데 대출이라는게 은행이 나한테 돈을 빌려주는 아주 단순한 과정에 불과하기 때문에 겁먹을 필요는 없다.
그리고 “혹시나 대출이 거절되면 어떡하지?”라는 불안한 생각을 가지고 있을 필요도 없다. 널린게 은행이니까.
이자 차이가 좀 있긴 하지만 이자를 조금 더 내서라도 일단 돈을 빌려야되는 을의 입장에 있는거니까 100% 모든 조건을 다 만족해야된다는 생각은 버리는게 좋다.
절차 세부 내용
1. 아파트 알아보기
주택청약으로 신규아파트를 얻는거라면 대출 받는 시기 상관없이 계약금, 중도금, 잔금 비율과 기간을 천천히 확인하고 접근해도 된다.
근데 기존에 누가 살던 집을 매수하는 경우에는 위치, 학군, 인테리어 이런건 기본이고 기존 집주인의 이사 시기, 기존 집주인의 대출 현황까지 싹 다 확인하고 계획을 세워야되서 좀 복잡하다.
부동산 중개인이 이런걸 싹 다 정리해주면 좋으련만, 돈이 없어서 대출 받아야 되는 우리가 무슨 특권을 가지고 접근하는게 아니고 돈 없는 우리가 당연히 알아봐야하는 부분이다.
기존 집주인과 내가 대출때문에 이러지도 저러지도 못하는 상황을 겪게되면 내 수중에 돈이 없어서 노예보다 못한 존재인가 싶은 생각이 들게 된다.
근데 이런거 생각하는 시간은 사실 낭비에 불과하고, 돈 관계가 복잡하든 말든 그런거 신경안쓰고 일단 아파트가 마음에 들면 가계약을 걸고서 바로 다음 2번 항목으로 넘어가는게 좋다.
어차피 기존 집주인의 금전적인 상황은 집주인이 알아서 하는것이지 본인이 신경쓸게 아니다. 집주인의 잘못으로 인해서 계약 진행에 문제가 생기면 계약금을 그냥 돌려받으면 된다. 이런 내용을 특약 사항에 넣어줘야지.
그러니까 아파트를 알아본 후에 가계약을 하고 그 즉시 대출을 알아보는 과정이 하나의 세트로 묶여있는 것이다.
2. 대출 상품 알아보기
은행 입장에서도 주택담보대출이 하이 리스크인건 맞지만 그만큼 돈이 되는 사업이기 때문에 기회만 되면 어떻게든 고객을 유치하려고 한다. 물론 집을 마련하는게 쉬운 일은 아니기 때문에 상담받으러오는 사람이 있으면 무조건 대환영이다.
근데 돈을 빌리는 우리 입장에서는 상품을 알아볼 때 보통은 거절 여부보다는 이자 줄이는데 관심이 많다. 당연히 그래야하고. 그래서 집 근처 은행을 가든 해당 부동산 근처의 은행을 가든 상관없다만 요즘에 정부에서도 밀고 있는 대출 비교 플랫폼들을 싹 다 둘러보는 걸 추천한다.
그러니까 어떤 곳이 유리하다는건 없기 때문에 싹 다 알아봐야 한다. 비록 개인정보를 제공해야되는 일이 벌어질지언정 이자 0.5%만 줄여도 그게 한달에 20만원을 줄일 수 있는거니까.
주택청약이 되서 신규아파트를 매수하는 경우에는 어떤 은행을 이용해도 상관없다. 요즘에는 은행간에 갈아타기, 그러니까 대환 대출도 가능한 시대라서 대출을 알아보는데 제약이 없다.
근데 기존에 누가 살고 있는 아파트를 매수하는 경우에는 기존 집주인이 거래했던 은행에서 거래하는게 유리할 수 있다.
어느 경우든 막론하고 오프라인 지점을 방문할 생각이라면 해당 아파트를 담당하는 은행 지점이 별도로 지정되어있는 경우가 있기 때문에 미리 고객센터에 전화해서 물어보고 가는게 좋다.
잘은 모르겠다만 은행도 지점마다 케바케이고, 주택담보대출은 지역적인 성격이 강하기 때문에 은행 지점별로 구획을 나눠서 담당하는 것 같다.
3. 은행 방문
카카오뱅크 제외하고 무조건 은행에 방문해야된다. 신용대출은 사실 모바일이든 전화든 비대면으로 해도 충분히 가능한데, 주담대는 솔직히 신경 쓸게 많다보니까 은행원을 직접 만나서 실시간으로 물어보고 정보를 얻는게 좋다.
방문하기 전에 어차피 전화를 해서 언제 가겠다고 얘기를 하게 되는데, 이 때 은행 직원이 필요한 서류를 알려줄 것이다. 주택담보대출이니까 주택에 대한 정보 그리고 개인의 신용정보를 가지고 오라는 뜻이다. 심사를 해야되니까.
방문할 때 어버버 거리면서 쭈뼛하게 있을 필요가 전혀 없다. 우리나라 국민 모두가 주담대를 이용하고 있기 때문에 특별한 상황이 아니다.
TV에서나 보던 VIP 상담실로 들어갈 수도 있고 우리한테 익숙한 개방된 창구에서 상담받을 수도 있다.
DSR, DTI 같은 대출 규제에 대해서 알아서 다 계산을 해주고 대출 한도랑 이자도 다 알려준다. 바로 심사 결과를 알려주는건 아니고 말 그대로 가심사인 것이다.
물론 가심사를 통해서 얻은 정보는 확실한 건 아니기 때문에 최종 결과가 나오기 전까지는 심장 두근거리면서 수능 결과 나오는 것 같은 느낌을 받아야 한다.
4. 승인 이후
국민은행은 부동산 시세를 평가하는 주무기관이라서 그런지 승인 결과가 엄청 빨리 나오는 편인 것 같다. 아니면 국내 1위 은행이라서 그런가.
승인이 되면 은행하고 약정서를 체결한다. 그리고 거래 대상자가 집주인이 되든 국가가 되든 분양사가 되든 은행이 내 계좌로 돈을 보내주고 나는 집주인 계좌로 돈을 보낸다. 그리고 이해관계자 모두가 만나서 법무사를 중심으로 등기 이전을 한다. 등기 이전이 되면 그 아파트는 이제 내 명의가 되는 것이다.
근데 승인 이후에 가장 큰 문제는 한도가 부족하게 나오는 것인데, 잔금을 다 처리하지 못하면 다시 원점으로 돌아가게 된다.
시간은 시간대로 쓰고 가계약금도 날려버리고 중도금대출 이자까지 싹 다 손해를 보고서 내 집 마련을 포기해야되는 것이다.
잔금 한도가 부족할 때 해결 방법은 별도 포스팅을 참고하기 바란다.