내가 평택에서 근무를 할 때 1억짜리 전세 빌라를 계약한 적이 있었다. 혼자 지내기에 적당한 평수이고 위치도 좋아서 거래하겠다고 마음을 먹었는데, 내 돈을 다 쏟아붓기에는 너무 아까워서 국민은행 전세대출을 이용하기로 마음 먹었다. 정책자금인 버팀목이 안되서 조금 아쉬웠지만.
국민은행에 대해서
우리나라에서 랭킹 1위인 곳이다. 나 같은 경우에는 여러 은행을 이용하고 있긴 하지만 주거래 은행은 국민은행이고 월급통장도 여기로 연결해놓고 쓰고 있다.
개인적으로 느낀거지만 다른 은행에 비해서 지점 내부 환경도 깔끔하고 고객 응대도 훨씬 친절해서 편하게 상담받을 수 있는 것 같다. 은행 자체적으로 교육이 잘 되어있는 편인 듯.
물론 사람이 많이 몰리는 일이 많아서 기다리는 시간도 많은 편인데 다른 은행과 다르게 6시까지 운영하기 때문에 시간 조율 잘해서 방문하면 될 것 같다.
절차
은행 창구 방문 > 가심사를 위한 서류 안내 받음 > 서류 준비 > 가심사 > 집 계약 > 계약서 작성 후 은행 재방문 > 잔금일에 대출 실행 > 이사
복잡해보이는 이유는 가심사 때문이다. 본 내용의 핵심이라고 봐도 무방할 정도. 서류 제출하고 기다리기만 하면 은행에서 알아서 결과를 공유한다. 내가 별도로 해야될 건 없었다.
1. 가심사
평택 지점에 있을 때는 가심사를 해줬는데 지금 서울에 올라와서 여러 얘기를 들어보니 가심사를 안해주는 지점도 있다고 하더라.
이유를 물어보니까 은행 입장에서는 가심사 시기에 대출이 된다고 했다가 나중에 문제가 생겨서 안되는 경우에 책임 여부가 뒤따르는게 부담된다고 하더라.
가심사 당시에 서류를 제출해서 평가를 받게 되는데, 세부적인 절차를 거쳐서 맨 윗꼭대기에 있는 실질적인 책임자까지 올라가는게 아니고 말단 직원인 은행원의 개략적인 판단으로 결과가 나온다.
물론 대출이라는건 말단 은행원의 실적에 반영되는 것이고 부실이 나면 거기에 대해서도 책임을 져야되는 부분이 있기 때문에 말단 은행원의 말 한마디가 크게 작용하긴 한다.
그러나 가심사 결과는 공식적인 약속이 아니기 때문에 마음을 놓고서 전세 계약을 해서는 안된다. 내 주변에도 이거 때문에 피본 사람이 여럿 있었다.
2. 계약서 작성 후 은행 재방문
집주인과 전세 보증금의 10%를 가계약금으로 걸고 계약을 맺었다. 중개사가 가계약금 거래에 대해서 영수증을 발행해주는데 이걸 가지고 은행에 방문해야 된다. 돈 거래를 했다는 증빙 자료이기 때문에 반드시 필요하다.
가심사를 받았든 그렇지 않든 은행 지점에 연락을 해서 필요한 서류를 사전에 안내를 받는데, 이 중에서 하나라도 놓치게 되면 심사가 지연되니까 한번에 끝내는 걸로 목표를 세우는게 좋다.
나는 서류 1개를 잘못 뽑아가서 하루를 날려먹은 적이 있다. 내가 대출을 신청할 당시에 국민은행에 사람들이 너무 많이 방문해서 3시간 넘게 기다린 적도 있었다.
3. 심사 기간
잔금일 전까지만 대출 결과가 나오면 되는데 나 같은 경우에는 2주 정도 걸렸다. 다행히 잔금일 기준으로 한달 전에 신청을 한 것이라서 여유가 있었다.
근데 중요한 건 최종 결정되는 한도이다. 가심사에 안내받은 한도보다 적게 나올 수 있는데, 이건 온전히 은행 재량이기 때문에 나머지 금액은 본인이 준비를 해야된다.
적어도 대출금액에 10% 정도는 오차가 난다고 생각하고 그 돈을 미리 준비할 생각을 하자. 나는 DSR에 여유가 있어서 신용대출을 끌어다가 사용했다.
전세대출 집주인 거부시 해결 방법
처음 계약하는 경우에는 집주인이 거부하면 어쩔 수 없이 받아들여야 한다. 설명해줘도 이해를 못하는 사람이고 대출이나 보증이라는 말만 들어도 머리가 지끈해서 거부하는 경우가 많다.
재게약할 때는 상황이 좀 다르다. 주택금융공사의 보증인 경우에는 집주인 동의가 필요없다. 세입자의 신용을 바탕으로 주금공 보증서가 나오기 때문이다.
근데 HUG·서울 보증일 경우에는 집주인 동의가 필요한 경우가 많다. 정부에서는 그렇게 안되도록 제도를 마련한다곤 하지만 부동산 분야는 쉽사리 되지 않는다.
집주인 거부와 관련해서 한가지 좀 알아야될게, 요즘에는 세입자 구하는게 쉽지 않고 청년들이 대출받아서 들어오는 사실을 어느 정도 인지하고 있기 때문에 대부분은 허락한다.
이런 사실조차 모르는 집주인은 부동산 트렌드에 대해서 전혀 모르고 있다는 것이기 때문에 집이 아무리 마음에 들어도 계약하는걸 추천하지 않는다.
그리고 요즘에 대부분의 신축 오피스텔이나 원룸의 집주인들은 부동산 지식이 어느정도 갖춰져있고 자금력이 많지 않은 투자자인 경우가 많다.
계약서 특약에는 동의한다고 했다가 나중에 거부하는 경우 소송걸면 된다. 판례를 보면 계약금과 약간의 손해배상액을 인정하는 결과가 나온 적이 있다.
재계약의 경우에 대출 거절로 세입자를 내보내려면 집주인이 보증금을 준비해야되는데 이런 거금을 자유자재로 운용할 수 있는 집주인은 거의 없기 때문에 거절할 수가 없다.
다음으로 알아볼 건 잔금일 이후 전세대출 실행 관련된 내용이다. 돈이 오고가는 경로를 알아야 계약 과정에서 당황하지 않고 대응할 수 있다.
전세계약시 집주인 신용정보 확인 방법 (서울시 클린임대인)