경매 투자자들이 등기부등본을 보는 이유는 단 하나이다. 금전 상황에서 문제가 생긴 해당 부동산을 내가 매입했을 때 법률, 경제적으로 하자가 있는지 확인하는 것이다. 이런 전체적인 과정을 경매 권리분석이라고 하는데, 이걸 하기 전에 등기부등본 보는 방법을 알아야 한다.
핵심적으로 봐야할 사항
경매에 올라온 부동산을 낙찰받는 과정에서 부동산에 걸려있는 빚 중에 내가 인수해서 감당해야되는 것이 있고 그렇지 않은 것이 있다.
배보다 배꼽이 더 크게 되면 낙찰 받는 투자자가 남의 빚을 탕감해주는 꼴이 되기 때문에 오히려 손해를 볼 수 있다.
이 부분을 직접적으로 표현하고 있는 곳이 바로 등기부등본의 을구이다. 각종 권리가 순서대로 정리되어있는데 이걸 제대로 해석하지 못하면 위에서 얘기한대로 본인이 손해를 보게 된다.
경매에 참여하는 목적이 대부분 투자이긴 하지만 내 집 마련으로 접근한다고 하더라도 뭔가 깨름칙한 부분이 있으면 거래하고 나서도 계속 신경써야 되는게 많아진다.
표기법에 대한 이해
순위번호 의미
등기한 순서를 표현하는 것이다. 초본을 떼보면 내가 이사를 많이 가서 전입신고한 이력이 쭉 뜨는데 등기부등본도 비슷한 개념이다.
1,2,3 처럼 기재를 하는 것이 현재 원칙이고, 파생되는 부분은 1-1, 1-2 이런식으로 진행된다.
전1, 전2 이런식으로 표기되어있는 건 얫날 방식이다. 신규 등기부등본은 1, 2, 3 이런식으로 올라간다.
빨간 줄 취소선
사라진 권리를 뜻한다. 신경 쓰지 않아도 된다고 100% 확실하게 말을 못하겠다. 상황에 따라서 뚫어지게 쳐다봐야 할 수도 있다.
전세계약이라면 빨간 줄도 유심히 보면서 집주인의 재정상태를 파악하는게 좋은데 경매는 이미 나와있는 물건을 사는 것이라서 과거 이력은 중요하지 않다.
등기부등본 내용 분석
갑구
소유권을 기재하는 곳이다. 기존에 집주인이 남한테 돈 빌려서 집을 샀는데 돈을 제때 갚지 못하면 이 집은 경매로 넘어가는 것이다. 갑구를 보면 경매로 넘어가는 과정을 실시간을 확인할 수 있다.
말이 실시간이지 실제로 법원에서 등기에 기재할 내용을 처리하는데 시간이 제법 소요된다. 법원 공무원들이 처리하는 시간이 있으니까.
을구
해당 집에 걸려있는 은행 대출, 법원의 가압류, 국가기관의 압류 등이 기재되어있는 부분이다.
경매에 투자하는 입장에서 을구에 기재가 되어있으면 좋았을 법한 항목들 중에 기재되지 않는 항목들은 다음과 같다.
- 대항력있는 세입자의 보증금
- 유치권
- 당해세
- 미납 관리비
등본 을구에 대해서 반드시 해석할 수 있는 능력이 있어야 하는데 잘 모르면 경매 강사한테 배우든지 변호사를 찾아가야 한다. 등본 자체를 전문가한테 보여주고 해석해달라고 하는게 우리한테는 가장 쉬운 일이다.
근데 거기에 포함되어있지 않은 보증금, 유치권, 미납 관리비 같은 건 내가 발품팔아서 직접 알아봐야 하는 것이기 때문에 이걸 모르고 좋다고 그냥 낙찰 받았다가 나중에 폭탄을 떠안게 되는 경우가 발생한다.
을구 기본 해석
예를 들어서 기존 집주인이 대출도 받고 세입자한테 전세보증금도 받아서 집을 샀다고 해보자. 그러니까 명의만 집주인이지 실질적으로 그 집을 사기 위한 돈은 대부분 남의 것이라는 것이다.
꼴에 투자한답시고 남의 돈 이용해서 뭐라도 해볼려고 하다가 폭망하는 것이다. 집이 경매로 넘어가서 누군가에게 팔렸을 때 돈이 생긴다.
이 돈은 대출해준 은행이나 보증금이 걸려있던 세입자들이 나눠가지게 된다. 을구를 보게되면 돈을 나눠가지는 순서까지도 확인할 수 있다. 순위번호가 제일 낮은 쪽이 돈을 제일 먼저 가져가게 된다.
낙찰자가 모든 이해관계에게 돈을 다 주는 건 아니고 낙찰대금만 지불하고 부동산을 가져가면 된다. 근데 낙찰대금 외에 본인이 떠안고 가야하는 것들이 있을 수 있다. 이건 ‘말소기준권리’ 개념을 알아야 한다.
경매 인수 권리분석 말소기준권리에 대해서 알아보자.