부동산 경매를 하다보면 권리라는 말을 자주 사용하게 되는데, 주식하고 비슷하게 생각하면 이해하기 쉽다. 그 집에 내 지분이 몇퍼센트 정도 있다는 얘기이다. 근데 경매에서는 어떤 권리는 인정하는게 있고 어떤 권리는 무시하는 경우가 있다. 낙찰자 입장에서는 무시해도 되는 권리가 많을 수록 좋다.
말소기준권리
경매라는 건 기존 집주인의 재정 상태가 무너지면서 발생하는 거래 방식이다. 이 말인 즉슨 해당 부동산에 돈이 들어간 사람들이 있고, 집주인은 남의 돈을 갚지 못한 상황이다.
그래서 집주인으로부터 돈을 받아야 하는 사람들이 해당 부동산을 경매로 넘겨 받은 돈으로 나눠 먹기를 하는 것이다. 근데 돈을 나눠 먹는 것도 순서가 있다.
경매에 참여해서 돈줄이 되어주는 낙찰자는 부동산을 얻는 대신에 기존 집주인의 빚을 탕감해주는 흑기사가 되는 것이다.
근데 빚 탕감도 무조건 다 해주는게 아니고 해야될게 있고 안해도 될게 있다. 이걸 법적으로 명시해두었는데 빚 탕감을 해야되는 것을 인수, 안해도 되는 것을 말소라고 한다.
집주인으로부터 돈을 받아야 하는 사람들은 여러 상황으로 존재하는데 어떤 분들은 인수, 어떤 분들은 말소라고 판결이 난다. 이걸 판단하기 위해서는 기준이 필요한데 그것이 바로 ‘말소기준권리’ 또는 ‘말소기준등기’라고 한다.
‘말소기준권리’보다 우선시 되는 것은 경매 낙찰자가 인수해야되고, 후순위로 밀려있는 것은 낙찰자가 책임질 필요가 없다. 그래서 후순위로 돈을 받아야 할 사람들은 억울해 미쳐도 어쩔 수 없다. 돈이라는게 이렇게 무서운 것이다.
확인 방법
등기부등본 보면서 확인해도 되지만 경매정보지를 통해서 확인하는게 제일 편하고 빠르다. 경매정보지라는 것은 경매정보를 실시간으로 편하게 알려주는 사이트를 얘기힌다. 대표적으로 옥션원, 경매마당 등이 있다.
등기부현황을 보면 여러 채권 정보가 표시되어있는데, 비고를 보면 ‘말소기준등기’라는 문구를 확인할 수 있고 그게 곧 말소기준권리가 된다.
인수되는 권리
등본 을구에 보면 권리들이 순서대로 나열되어있는데, 이 중에서 선순위에 해당하는 것들은 낙찰자가 인수해야 되는 것이다.
선순위 가처분, 지상권, 소유권 이전 청구권 가등기, 배당요구 하지 않은 선순위 전세권, 등기된 임차권 등이 근저당권, 압류, 가압류보다 선순위인 경우에는 낙찰자가 반드시 인수를 해야 한다. 배당을 요구한 선순위 전세권은 자연 소멸된다.
대부분 경매로 넘어오는 부동산은 근저당권과 압류 상황이 많고 이게 1순위인 경우가 많다. 그래서 이게 순번으로 제일 먼저 있다면 나머지 권리들을 자연스럽게 소멸된다고 해석하면 된다.
다만 예외가 존재한다. 그건 아래에 계속.
후순위 권리 중에 인수되는 권리
- 소유권 다툼이 있는 가처분
- 말소기준권리가 되는 근저당의 말소를 구하는 가처분
- 건물철거 및 토지 인도청구권 가처분
3가지가 유일하다. 내용을 보면 알겠지만 뭔가 애매모호하고 누군가에게 결정권이 없이 다툼의 여지가 있는 상황이다.
근데 이게 금전적인 부분이 아니고 행위에 대한 제약사항이다. 그래서 낙찰자가 경매로 아파트를 사놓고도 소유권이 명확하지 않아서 추가 공사를 못한다거나 일부 구역에 진입을 못하는 경우가 있다.
인수되는 권리를 개인적으로 확인하는건 어려운 부분이라고 생각한다. 분명 법으로 명시되어있는 부분이긴 한데, 상황에 따라서 해석이 완전 달라질 수 있기 때문이다.
그래서 인수되는 권리 종류만 보고서 스스로 판단하게 되면 낙찰받아서 한 몫 챙길 수 있는 것인데 그냥 포기하게 되버리는 경우가 많다.
어려운거 이해한다. 이게 법률로 정해놓은 사안이기 때문에 등기부등본 을구에 뭔가 내용이 많다고하면 법률해석이 반드시 필요하다. 그래서 변호사한테 가는게 제일 좋다.
다음으로 알아볼 건 점유하고 있는 세입자의 보증금 문제이다. 내가 인수받아서 책임져야할 부분일까?